| 问题 | 物业管理合同的基本内容 |
| 释义 | （一）物业的界定 物业一词源于香港和东南亚，其一般的含义是指已建成并投人使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。这里的各类房屋，既可以是供居住用的住宅区，也可以是工业厂房、写字楼、商业中心，甚至可以是运动场所。与其配套的设施、设备和场地是指建筑物内外的各类设施、设备及公共市政设施、干道、绿地和庭院等。物业管理是指物业管理公司受物业产权人的聘请，依照物业管理合同对物业以经营的方式进行管理，并向业主和使用人提供综合服务的行为。它包括常规性公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三部分内容。 （二）物业管理合同的基本含义 物业管理法律关系是基于物业管理合同产生的。物业管理合同是由业主或业主委员会与物业管理公司签订的，由业主或业主委员会聘请并提供费用，物业管理公司依照合同对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。物业管理合同的双方当事人是作为选聘方的业主或业主委员会与作为受聘方的物业管理公司。根据物业产权归属和物业管理聘请的时间不同，物业管理的选聘方分为两种，即业主委员会和房地产开发企业。以销售为主的物业，当业主入住达到一定比例时，按规定应成立业主委员会，由其作为全体业主的代表，与物业管理公司签订物业管理合同。房地产开发企业在以下两种情况下可以作为物业管理合同的委托方：一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属于房地产开发企业，此期间内，房地产开发企业可以选聘物业管理公司，并作为选聘方与其签订物业管理合同，这种合同一般称为前期物业管理服务合同。开发商先期委托物业管理公司管理新建物业只是一种临时性安排，开发商实际上是代替未来的物业产权人委托物业管理公司对新建物业进行管理；二是建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，其产权或大部分产权始终归属开发企业，房地产开发企业就是业主，当然可以作为选聘方签订物业管理合同。 （三）物业管理合同的主要内容 物业管理合同的主要条款包括：当事人和物业的基本情况；双方的权利和义务；物业管理服务事项和服务质量要求；物业管理服务费的标准和收取办法；物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；维修基金的管理和使用；合同的有效期限、合同终止和解除的约定，合同终止时物业资料的移交方式；违约责任及解决纠纷的途径；双方当事人约定的其他事项。其中双方的权利和义务条款是最主要的内容。实践中，业主选聘的内容可分为两种基本类型：以管理服务为主的物业管理和出租经营与管理服务并重的物业管理。业主的主要合同义务是支付物业管理费用和物业管理服务费。其中物业管理费用是指为了处理物业管理事务所花费的费用，如维修费等；物业管理服务费则是支付给物业管理公司的服务报酬，即合同对价。业主委员会是业主选举组成的代表和维护全体业主合法权益的自治组织，对业主大会负责。物业管理公司的主要合同义务为：按照合同约定妥善处理管理事务；必须亲自管理物业，非经业主或业主委员会同意，不得将物业管理事务转给第三方完成；应当按照业主或业主委员会的要求报告物业管理事务的处理情况；向选聘人转交利益。这种合同义务主要存在于出租经营与管理服务并重的物业管理合同中。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 |
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