| 问题 | 房屋转租时机及注意事项 |
| 释义 | 房屋转租需经出租人同意，否则属于承租人违约。拖欠租金或擅自搭建的情况下，出租人可以拒绝转租并追究违约责任。转租时应采用书面合同，明确约定租赁期限、违约责任等。承租人未经房东同意转租，房东可解除合同。根据相关法律法规，《民法典》和《城市房屋租赁管理办法》规定了转租的条件和责任。未征得同意和未办理登记备案手续擅自转租的行为无效，并可处罚款。 法律分析 一、哪些情况下房子不能转租? 私房转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。 下列情况不得转租： 1、承租人拖欠租金的; 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。 二、房子转租应该注意什么? 1、尽量采用书面合同。对房屋所处地理位置、房屋面积、数量、用途、租赁期限、押金及租金的支付方式、违约责任等详细约定。 2、根据法律规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面合同。 3、承租人转租，应当经过房东同意。未经房东同意，房东可以随时解除合同，要求承租人承担违约责任，次承租人对房屋造成损失的，可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。 其实，转租是有相关法律法规可以参考的，我国《民法典》第七百一十六条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”;“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。建设部《城市房屋租赁管理办法》第四百八十五条也规定，“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”第四百九十条第三款规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可以处罚款。 结语 根据相关法律法规，《民法典》和《城市房屋租赁管理办法》明确规定了房屋转租的条件和限制。在转租房屋时，承租人必须经过出租人的同意，并且最好采用书面合同来明确双方的权益和责任。未经出租人同意擅自转租的行为将被视为违约，出租人有权解除合同并追究违约责任。因此，在进行房屋转租时，务必遵守相关法律法规，保障各方的合法权益。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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