| 问题 | 买二手房的注意事项有哪些? |
| 释义 | 1、弄清产权年限 产权年限常常被很多人误认为是房龄，其实不是的。产权年限是按照开发商拿地时间来算的。不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。 2、了解用地性质 不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》;购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。 3、有房屋未必有产权 很多占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者买房前一定要弄清楚房子是大产权还是小产权。 其实在我国法律制度中并没有所谓的小产权房，通俗点来说就是小产权房没有房产证，没有房产证的这类小产权房是不允许买卖的，买了小产权房以后不仅没有房产证，小产权房也无法抵押贷款，质量也很难保证。 一、购买小产权房面临法律风险 1、无法取得房屋使用权：违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。 2、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。 3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。 4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。 5、可能被强制拆除或没收。 二、剩余土地使用年限如何判断？怎么计算？ 查看房屋的《国有土地使用证》。要想保障房屋产权年限，购房者在签订购房合同之前要查看开发商的五证《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》，看看开发商五证是否齐全。其中，《国有土地使用证》上会对房屋的土地使用年限有规定， 注意： ①土地使用权出让合同的日期是房屋土地使用年限的开始，千万不要以买房合同的日期作为土地使用年限的开始； ②购房者需要查看五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。 ③建议购房者到发证机关网站查询，看五证是否为真，有其是二手房。 |
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