| 问题 | 经济适用房物业管理难题怎么解决 |
| 释义 | 各地经济适用房物业收费标准多由政府定价，但是，多年来物业费一直未能调价，物业服务企业承受着物价飞涨、成本暴增的压力。如何才能平衡各方利益，继续做好物业服务呢?这的确是一个非常矛盾的事情。从企业本身来讲，为了生存就必须在市场经济的大潮中学会自立、自强。 一、业主拖欠物业费几年失效 欠物业费几年都不会失效。拖欠物业费在物业公司服务期内一直有效，但是等到物业公司撤离以后，如果物业公司针对业主拖欠物业费的这种行为，三年之内都没有起诉，那么物业公司是很有可能失去胜诉权。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、国家物业费收取标准——基准价格 我们国家的物业费收取标准是采取政府提供指导价，然后各地方根据具体经历水平定价的方式。也就是国家公布了一个物业服务费的基准价格，将住宅分为一级、二级、三级、四级等四个类别，每个类别又分为多层住宅和高层住宅，然后分别制定了基准价。 1、国家的物业费收取标准指导价： 一级多层住宅的基准价是0．95元／月，一级高层住宅则1．55元／月；二级多层住宅和二级高层住宅分别是0．75元／月和1．35元／月；三级多层住宅每月是0．55元，高层住宅每月收1．15元；四级多层住宅0．35元／月，四级高层住宅0．95元／月。上浮的幅度最高到基准价格的20％，下浮则最低不低于成本价。 2、北京住宅小区物业服务收费为例： 1、未成立业主大会（业主委员会）提供前期物业服务的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价。 根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为： （1）多层不带电梯普通住宅：一级服务0．5元／月·平方米、二级服务0．6元／月·平方米、三级服务0．7元／月·平方米、四级服务0．8元／月·平方米。 （2）高层或带电梯普通住宅：一级服务0．8元／月·平方米、二级服务1．1元／月·平方米、三级服务1．5元／月·平方米、四级服务2．0元／月·平方米。 每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10％。物业公司根据政府制定的物业服务标准来确定自己的收费。另外，物业公司还有其他代收费用，如电梯运行费、公用水电费、垃圾清理费等，这些费用收取和使用应公开账目，多退少补。 3、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3．物业管理区域清洁卫生费用； 4．物业管理区域绿化养护费用； 5．物业管理区域秩序维护费用； 6．办公费用； 7．物业管理企业固定资产折旧； 8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9．经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 三、小区偷盗属于物业负责吗 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 |
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