| 问题 | 房屋产权证的效力有哪些 |
| 释义 | 一、房屋产权证的效力是怎样的 按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段，即行政机关或其委托的机构（如房监所）通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。对已颁发了房屋产权证书的房屋产权争议案件，人民法院不作为民事案件受理，告之当事人提起行政诉讼，因为颁发房屋产权证书是行政机关的具体行政行为，当事人如果对该行政行为不服，可提起行政诉讼请求撤销或变更。 1、房屋所有权是公民的一项重要的财产权利，平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴，如当事人起诉到人民法院时，法院不能拒绝受理。法院通过开庭审理，对证据进行分析认定，在查明事实真相后，应当对当事人的争议作出裁判，确定房屋权属。 2、房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查，只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料，房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证，并不审查有关证明材料内容的真实性，即物权变动的真实性、有效性，而按照民法的规定，一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提，因此，房屋登记管理机关的形式审查无法保证房屋权属的真实性，一旦有关材料内容不真实，就可能导致房屋所有权证不能客观反映房屋权属的真实情况。 3、颁证机关是行使行政管理职能，对公民的民事权利义务没有终局的裁判权，如果当事人之间存在民事争议时，行政机关只是主持调解，而无权对当事人之间的权利义务作出最终裁判，因此，房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议纠纷案件的证据。 4、房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的，为了维护其有序的管理秩序，应当赋予其必要的权威，因此，对此证据应当赋予较高的效力等级。具体反映在审判实践中，就是把房屋所有权证作为推定证据使用，如果当事人没有足够的证据推翻，人民法院应当对房屋所有权证予以采信，并把其记载的权属内容作为判决定案的依据。 5、如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实，人民法院可根据查明的事实另行作出判决，当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记，房屋登记管理机关应当协助执行。 二、还完贷款后如何领回产权证 根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款，想退保险，就需要联系或提前联系银行。银行会告诉购房者哪天去办理相关手续。不同的银行具体要求不一样，但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票。购房者在约定时间去银行办理好结算手续后，会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本和保单正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。 但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行也并不要求必须把产权证正本押在银行，而只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的产权证。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤消抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，银行会亲自或者委托做抵押登记的律师联系主管国土房管局，和购房者一起去撤消抵押登记。不同的房管局要求也不一样，购房者除带上上述所有证件外，还需带好银行开具的还款凭证。 最后一种情况比较复杂，也不怎么常见，就是购房者在产权证做完抵押之前就已经还完贷款了，前面提到的张先生就是属于这种情况。因为购房者的产权证还没做抵押，开发商就还处于阶段性抵押阶段，银行、开发商、购房者之间还存在一个三角关系。如果这时还完了贷款，购房者在银行领取还款凭证后，可以拿着凭证找开发商索取产权证。如果开发商办了产权证，购房者自然就可以得到产权证了。但如果开发商还未办理产权证，购房者就可以要求开发商尽快把产权证办好，否则可以告开发商违约。 |
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