| 问题 | 房贷利息怎么计算？房贷如何还款最划算 |
| 释义 | 一、房贷利息怎么计算 申请贷款，就要还款，这也是大家都很关心的。房贷的还款方式可分为等额本息和等额本金两种计算方法。 1、等额本息还款法 特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。适合收入稳定的家庭，便于借款人合理安排每月的生活，对于刚刚工作不久的年轻人，由于前期收入较少，也可选择这种还款方式缓解生活压力。 2、等额本金还款法 特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。适合于初期还款能力较强、希望通过归还较大款项来减少利息支出的人。对于年龄比较大的人也可选择这种还款方式，因为他们会随着年龄增大或退休，后期收入可能会减少。 下面给大家介绍一下两种还款方式的计算方法。 假如一套房子，100平方，每平方10000元，首付三成，贷款20年，那么该房屋的总价为10000x100＝100万元，首付三成就是30万元，贷款金额为70万元，贷款期限20年，目前的按揭利率为6．13％（最新利率），按还款方式“等本息法、等额本金法”分别计算如下： 等额本息还款法 每月还款额＝〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕 月利率＝年利率÷12 公式中＾表示次方，如＾240，表示240次方（即贷款20年、240个月） 每月还款额＝700000x（6．13％／12）x（1＋6．13％／12）＾240÷［（1＋6．13％／12）＾240－1］＝5067．7元 总利息＝月还款额×贷款月数－本金＝5067．7x240－700000＝516248元 还款总额＝每月还款额×贷款月数＝5067．7x240＝1216248元 经计算：月还款额约为5067．7元（每月相同）。还款总额约为121．62万元，总利息约为51．62万元。 等额本金还款法 首月还款额＝（贷款本金÷还款月数）＋（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率＝700000÷240＋700000×（6．13％÷12）＝6492．50元 每月月供递减额＝贷款本金÷还款月数×月利率＝700000÷240x（6．13％÷12）＝14．90元 最后一月还款额＝首月还款额－每月递减额＊（贷款月数－1）＝6492．5－4．9x（240－1）＝2931．4元 总利息＝〔（总贷款额÷还款月数＋总贷款额×月利率）＋总贷款额÷还款月数×（1＋月利率）〕÷2×还款月数－总贷款额＝［（700000÷240＋700000×6．13％÷12）＋700000÷240×（1＋6．13％÷12）］÷2×240－700000＝430850元 经计算：第一个月还款额约为6492．50元（以后逐月减少，越还越少），最后一个月还款额约为2931．40元。还款总额约为113．09万元，总利息约为43．09万元。 二、房贷如何还款最划算 关于如何还房贷，根据自己的还款能力进行选择最佳。建议如下： 1、住房公积金＞住房公积金＋商贷组合＞商业贷款； 2、等额本息：利息总额高，但是前期还款压力小； 3、等额本金：利息总额低，前期还款压力大； 4、还贷年限：还贷年限越久，还贷总额越高，但是考虑到通货膨胀的因素，贷款时间越久越划算。 三、房贷可以提前还款吗 房贷是可以提前还款的。提前还房贷主要有以下两种方式： 1、全额提前还清： 全额提前还清是把所欠房贷一次性还清。在银行提交还款申请后，把钱打到还款卡上就可。还款后，还需要到所属地的房管局办理撤销抵押手续，并按照房管局的要求提供相关资料，办完后，房屋产权就彻底归属购房者了。 2、提前偿还部分房贷： 提前偿还部分房贷又可分为两种：一种是在每月还款额固定不变的情况下，逐渐缩短还款期限。另一种是每月还款额减少，但还款期限不变。第一种方法的好处在于可以减少利息，后一种方法的好处是可以减少月供，缓解每月的还贷压力。 |
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