| 问题 | 民法典关于开发商购房合同的效力问题 |
| 释义 | 购房合同有效条件及购房程序。根据民法典规定，购房合同需满足民事行为能力、真实意思表示、不违法违背公序良俗等条件。购房程序包括审查开发商证件、签约、付款、按揭贷款、收房检查和产权登记。过户与付款可同时进行，但也可约定先完成过户手续后支付尾款。 法律分析 一、民法典中与开发商签订购房合同是否有效 民法典规定，和开发商签订的购房合同，当事人有民事行为能力，是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、购买商品房的一般程序 具体来说，就是下面几步： 1、审查。主要审查开发商是否具备“五证”。 所谓的“五证”，就是指： (1)《建设工程规划许可证》; (2)《建设用地规划许可证》; (3)《建筑工程施工许可证》; (4)《国有土地使使用证》; (5)《商品房预售许可证》。 2、签约。确定购买看中的房产之后，就要签订买卖合同，但是在签约时要谨慎，一旦你违约的话，那么以后就需要承担违约责任的。 3、付款。签好购房合约后，你就需要进行付款。 4、按揭贷款。是否需要贷款买房是根据你自身需要以及银行审批确定，这个不是必须存在的一步。但是，实际中选择按揭贷款的，就不能忽视掉这一步了。 5、收房。收房跟签订合同一样中，在收房时，你需要注意检查房屋是否真跟合同约定的那样，就是说房屋的设施是不是全了，房子本身是否存在缺陷，一般就是检查会不会漏水什么的，不过这个不是一眼就能够够察觉出来的。要是看到有缺陷的，在保修范围内就要要求维修。要是情况较为严重，比如房子缺陷直接影响居住的，那么你也可以拒绝收房。 6、产权登记，也就是过户。这一步还是相当关键的，只有过户了你才是真正拥有这个房产。办理过户的时候，就是到房管所办理房产登记。 不过，实际中，一般过户要与付款同时进行，但是你们双方可以约定彻底完成过户手续后，才支付购房尾款，否则购房尾款可以压着先不支付。 结语 购房合同是否有效，根据《中华人民共和国民法典》规定，只要当事人具备民事行为能力，真实意思表示且不违反法律和公序良俗，该合同即具有法律效力。购买商品房的一般程序包括审查开发商的五证情况、签约、付款、按揭贷款、收房和产权登记。在办理过户时，可以与付款同时进行，或者约定完成过户手续后再支付购房尾款。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 |
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