| 问题 | 拍卖购房合同购房合同变更流程 |
| 释义 | 变更拍卖房合同时，需经双方协商达成一致。拍卖购房合同的变更以房屋拍卖关系的存在为前提，变更行为不得超出原拍卖购房合同关系之外，变更履行应当办理批准、登记等手续的依照其规定。 一、变更房屋备案合同配偶要同意吗 变更房屋备案合同不一定需要征得配偶同意，要视情况而定： 1、如果购房合同的买受人是夫妻双方，变更房屋备案合同，是夫妻双方变更房屋备案合同内容的共同意愿。房产是夫妻共同财产，需要双方同时签字，房屋备案合同变更需经配偶同意； 2、如果买方只有一人，则不需要另一方的同意。 一、变更房屋备案合同条件如下： 1、因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的； 2、户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的； 3、开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的； 4、房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的； 5、购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的； 6、购房者因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的； 7、商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过3%，合同中已约定解除的； 8、法律法规规定的其它情形。 二、购房合同备案撤销流程如下： 1、合同已在房管部门备案的，先到房管部门撤销备案，并取得备案合同注销证明； 2、从住宅与房地产信息网下载《商品房买卖合同撤销或变更信息申请表》，双方认真填写，并签字盖章； 3、撤销网签合同的，双方必须协商一致并签订解除合同书面协议，携带双方合同原件及复印件、撤销合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，买卖双方当事人共同到场； 4、变更网签合同信息的，由企业携带双方签订的合同原件及复印件、变更合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，由开发企业到场办理； 5、房地产市场监管部门定期受理企业申请。经审查，对符合合同撤销条件的，在系统中注销网签合同信息，并将楼盘表中该套房屋状态转为可售；对符合合同信息变更条件的，在系统中直接变更，房屋网签合同编号不变。 二、按揭买房可以退房的情形有哪些？ 1、购房合同无效。 如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，如没有取得预售许可证就销售房屋，则购房合同无效，购房人无权退房。 2、购房合同被依法撤销。 对于购房人因重大误解或者显失公平而订立的合同，或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销，但购房人需要举证证明。 3、套型与设计图纸不一致。 购房人所购房屋的套型如与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，购房人有权退房。 4、面积误差。 凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%，购房人有权退房。 5、规划设计变更。 开发商擅自变更规划设计，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人有权退房。 6、房屋主体结构质量不合格。 主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权据此退房。 三、法院执行拍卖房子流程 （一）评估价格。 评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。 （二）作出强制拍卖的决定。 价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。在实际工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当。法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。 （三）确定和委托拍卖机构。 对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》（以下简称若干规定）和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。 （四）发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。 （五）确定拍卖保留价。 在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。 （六）举行拍卖会。 举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。 （七）确认拍卖结案。 对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效；若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。 |
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