| 问题 | 项目资料的收集与取得阶段 |
| 释义 | 1、项目的前期资料：包括项目建议书、项目可行性方案、决策期间房地产市场的供求情况、开发地块周边情况、项目的决策程序、发改委和规划局的相关审批意见等。其中项目可行性方案是前期论证的结果性标志，目前国有房地产企业的项目可行性方案一般由专业部门或专业机构出具，重大项目还有专家论证，这为内审进行审查提供了比较权威的依据。可行性方案主要包括：项目概况、市场分析、建设方案、市政配套与动迁、环保与节能、项目法人与项目经营管理、工程建设进度、投资估算、资本金及资金筹措、财务效益分析、结论与建议等。内审人员要关注财务效益分析中的相关指标：收入、成本、税金、利润以及投资回收期、内涵报酬率、盈利指数等等。 2、行业要求及有关规定资料：房地产有许多行业自身的特殊要求，甚至还有强制性标准，如建设项目施工必须经过招投标；土地使用权的取得必须采取招、拍、挂的形式；规划部门对每个地块的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等都有明确规定等，而这些规定这直接影响到项目的效益。因此需要被审计单位提供上述相关资料。 3、重要合同内部评审及签约资料。房地产企业的建造及施工合同标的较大，各类合同在签约前应该有内部流转的评审程序，对重大合同还有决策程序，内审人员应取得签约内部流转的书面资料。 4、工程建设方面的资料：包括项目工程的审价报告，建设期建筑市场材料的指导价格，设计上对材料的规定，工程监理的监理意见和结论，投资监理的付款建议等等。 5、新建房产的销售资料，包括商品房销售合同，项目户数、户型、面积等资料。实际销售情况，已售房屋收款情况，欠款情况，发票开具情况等等。 6、其他相关资料。项目公司的组织构架、审批授权及内部各项管理制度，如重大投资项目的决策制度、合同管理办法、资金审批管理办法、工程材料物资的采购管理制度、工程招标管理制度、工程造价控制办法、工程款拨付办法、房产销售管理制度等等。 |
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