| 问题 | 不能贷款的房子有哪些 |
| 释义 | 不可以办理房贷抵押的房屋有： （一）小产权房； （二）未满五年的经济适用房； （三）没有还清贷款的房子； （四）房龄太久、面积过小的二手房； （五）公益用途房屋； （六）文物保护建筑； （七）违章建筑； （八）权属有争议的房子。 一、房屋抵押时需要注意什么 （一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。 （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。 （三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。 （四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。 （五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。 （六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。 （七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 （八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。 （九）依法不得抵押的其他房地产。 二、房地产权证登记不规范对拆迁补偿的影响 1.产权登记面积与实际面积误差问题 办理房屋产权初始登记的必备要件为建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，产权登记的面积以测绘的面积为准。而在拆迁工作中往往会遇到房屋实际面积大于或小于建设工程规划许可证上规划的面积，产权证上的面积大于或小于房屋的实际面积等情况。 根据有关法律的规定，不按建设工程规划许可证确定的建筑位置、范围、性质、建筑面积和建筑造型建设的建筑物属违章建筑，不得办理房屋权属登记，拆迁时不予补偿；需要变更建筑工程规划许可证的，应当变更建设规划许可证，实际面积与产权登记面积有误差的，应申请测绘，按测绘的面积进行房屋权属变更登记。 2.房改房产权登记面积与实际面积不符问题 房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际面积，这也给拆迁补偿带来了困难，如何确定房改房的拆迁面积，专家认为房改房权属登记的面积应该是房屋的建筑面积，而不是享受折扣后的房屋面积。 在办理房改房产权登记时，只要在备注中说明参加房改的面积二建筑面积—厨卫折半的面积—阳台和楼梯的面积即可。在拆迁时这部分房改房可按实际丈量的建筑面积给予补偿，同时由产权登记部门按规定出具产权认定书。 3.房屋权属登记时漏填用途问题 关于房地产权属证书的填写，在房屋设计用途一栏内，现在有很多房地产证书此栏空白无任何内容，这也给拆迁补偿带来很多不便。 根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。如果产权用途栏漏填是空白的话，产权人就可以根据自身的需要，自行填写上用途，影响了正常的拆迁补偿工作，也给产权登记部门带来诸多的麻烦，涉及到权属证书的真假，往往还会进行不必要的诉讼。 因此，产权用途必须按照填写说明要求认真填写设计用途，维护产权证的合法性、真实性。 三、房屋抵押能贷多少年 如果是新房抵押，最长的贷款期限不能超过30年;如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。办理房屋抵押贷款，借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求，如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。以下是银行规定的房抵条件：第一有合法的身份;第二有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;第三有合法有效的购房合同;第四以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，并备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;第五已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;第六能够提供贷款银行认可的有效担保;第七贷款银行规定的其他条件。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 |
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