| 问题 | 业主的工程管理模式有哪些 |
| 释义 | 1、“路灯及灯箱广告管理”模式。也就是小区工程的所有权归公共所有，平时的使用由经营者竞争参与。按物权法，小区人防工程有可能算作“城镇公共”部分（建筑区划范围里，把城镇公共道路和城镇公共绿化剥离出来，与业主的专有权、共有权无关），于是，类似竞价出租路灯广告发布的使用权，小区人防工程可以让使用者保障平时设施完好，并用出租收益提取专项维修费用。 2、“消防避雷设施管理”模式。这种模式认为小区工程与民用建筑中的消防避雷设施相同，产权归全体业主，由业主自行维护和管理。政府负责安全质量标准，进行监督检查，如同小区内消防和避雷设施——用于防灾的设施、设备及部位。 3、“经营用房开发租售”模式——“上海模式”。这种模式认为小区工程是开发建设单位投资的结果，因此，产权应该归建设单位——（主要是）开发商。这种情况下小区工程在性质上与开发商在小区里自行投资建设的经营用房并无二致。因此，把它叫做“经营用房开发租售”模式。如果产权归开发商，即属于《物权法》第七十条，业主买或租开发商的“专有部分享有所有权”——达到防空标准的停车位，开发商以售、租方式分别转让给不同业主。现实中上海、重庆、厦门等城市采取此种操作模式，本研究后文中称为“上海模式”。 4、“公用事业收费项目”模式——“北京模式”。 这种模式认为小区工程事实上是建设方依法向国家以实物形态缴纳的税赋，因此，产权归国家所有，与该建筑其他专有权份额持有的专有权一样，是国家持有的专有权，平时按公用事业核价收费使用。现实中北京、沈阳、常州等城市采取这种模式，后文中称为“北京模式”。 法律依据: 《物业管理条例》 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 |
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