| 问题 | 小产权房可以做抵押吗？ |
| 释义 | 小产权房不可以进行抵押。抵押需要提供房产证等有效手续，而小产权房不具备国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也并未给予备案，不具有真正的产权，无法办理抵押。 一、大产权和小产权房子有什么区别 大产权房有就是有房产证的房屋，可贷款，交易受保护，是属于个人财产，也就是房屋所有权人具有《房屋所有权证》和《土地使用权证》，可以合法的进行二手房交易，并且大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权利。 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。 二、小产权房买卖合同的效力和法律风险有哪些？ 小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。小产权房屋买卖合同的风险：1、无法取得房屋使用权。违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。2、不能办理房产证。农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。4、可能被强制拆除或没收。一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。 三、买小产权房容易产生哪些纠纷 小产权房屋买卖纠纷有： 1、没有国家颁发的房产证。无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认； 2、无法上市流通。由于小产权住房没有国家认可房产证明，所以不具备进行房产转让、处分和继承等权利； 3、房产无法过户。由于小产权房产本身就不具备相应产权，所以也不具备过户的权利； 4、没有占地补偿。遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关补偿。因为该小产权占有土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府； 5、无法办理银行贷款。因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，没有国家出具合法产权证房产银行不会放款； 6、户口无法迁入。由于购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源； 7、政策不确定。由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定； 8、认定合同效力待定。对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。 一、购买小产权房子需要以下手续： 1、看房并支付保留金或定金。支付保留金则可以在三天内确定是否购买房产，三天后若购买则需交首付或定金，不想购买则全额退还，支付定金则双方可以商定支付首付的时间，若取消购买则定金可以不予退还； 2、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、过户申请时间、交房日期、违约责任，确定内容后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订《房屋转让协议》； 3、公正。买卖双方需前往律师事务所进行第三方见证，签署《律师见证书》； 4、贷款。小产权房银行一般是不予贷款的，只能找外面的贷款公司，提交资料，贷款公司根据个人征信，收入或公积金基数发放贷款； 5、房屋过户。村委统建楼需要统一过户的，农民房仅需签《合同和作见证》； 6、以上手续完成后可以交房。 二、买小产权房需要注意： 1、开发主体要合法，可以是村民、村委会等； 2、符合城市规划小产权房的建设必须符合城市总体规划； 3、买房人要符合小产权房购买的资格； 4、购房手续要齐全且保留完整的证据，违约和救济条款要在购房合同中明确。 综上所诉， 小产权房一般多数出现在农村中，有些小产权房在建设时是没有登记的，属于无产权房，不能进行过户登记，所以购买小产权房面临很大的风险。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产抵押管理办法》第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： （一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； （二）抵押登记申请书； （三）抵押合同； （四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； （五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； （六）可以证明抵押房地产价值的资料； （七）登记机关认为必要的其他文件。 《城市房地产管理法》第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 |
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