| 问题 | 民房能否进行买卖交易？ |
| 释义 | 拆迁安置房买卖存在风险,包括无法过户、无法确认卖方产权人、可能被第三人转卖以及房屋升值后卖方反悔等。农民房买卖仅限于农村居民私房,不包括集体企业厂房和公益事业用房。 法律分析 1. 民房是否可以买卖？ 拆迁安置房在一定条件下是可以买卖的，不过与商品房相比，其风险较大。拆迁安置房买卖的主要风险包括以下几个方面： 2. 拆迁安置房可以买卖吗？ 拆迁安置房在符合一定条件的情况下是可以买卖的，不过这种风险要大于商品房。拆迁安置房买卖的风险主要体现在以下几个方面： 1、由于安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。 2、因为没有房产证，造成买方无法确认卖方究竟是不是拟卖房屋的产权人。卖方出示的安置补偿协议和房屋之间难以建立关联。 3、卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。 4、房屋如果升值较多，卖方可能会反悔，买卖合同有被法院判定无效的风险。在此种情况下，其实买方并非处于无保护状态。 二、农民房可以买卖吗 农村房屋买卖的标的物为农村居民私房，此处的私房以广义解，包括传统意义上的农村居民住房、杂物房、饲养牲畜用房等。如此，村办企业厂房、农村公益事业用房等则不属于农村房屋买卖中的农村房屋。而处于房屋之下的宅基地，一般包括农民生活居住用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、厕所用地等；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其它生活服务设施用地，如水井、地窖用地等。在我国农村大多数地方，宅基地就是指一家一户居住生活的庭院用地。 农村房屋交易的出售方，一般为农村集体经济组织的村民，而购买方目前存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外成员。集体经济组织内部成员又分三种：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。因此，农村房屋交易的买方在集体经济组织内部成员间仅限于第二种情况的一部分和第三种情况。作为买方的集体经济组织以外成员，则包括外村村民甚至城镇居民。 结语 拆迁安置房买卖存在风险,包括无法过户、无法确认卖方产权人、无法避免房屋被再次卖出的风险等。而农村房屋买卖的标的物为农村居民私房,不包括集体企业厂房和公益事业用房。购买方为集体经济组织外部成员时,需要注意自身权益和合法性。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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