| 问题 | 商业楼外墙设立户外广告的收益归谁所有? |
| 释义 | 商住一体楼的商业部分外墙，是属于商业业主专有？还是属于全体业主共有？ 答案是属于全体业主共有。法律依据如下： 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利； 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。 第二个问题，利用全体业主共有的商业部分外墙，设立户外广告，是否构成侵权？构成侵权，则需要支付使用费；否者就不需要。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。 依据上述司法解释的规定，如果业主或承租人在商业部分对应的外墙处，设置自己的招牌和广告牌，使用方式和使用强度，没有超出其基于经营特定使用功能的合理需要，亦无证据显示其违反法律、法规和管理规约，则不构成对其他业主共有权的侵害。业委会据此请求其支付使用费，没有法律依据，将会败诉。 反之，如果超出了业主或承租人其基于特定使用功能的合理需要，比如将业主共有的商业部分对应的外墙，设置成与自己商铺经营无关的盈利性的广告位，就不属于合理利用，就构成了对其它业主共有权的侵害。业委会据此请求其支付使用费就合法有据。 结论：商户合理利用外墙设立店招或广告牌，不需付费；超出经营范围利用外墙设立户外广告，需向业委会支付外墙占用使用费。 该内容由 梁勤栓律师 和 律说律答 共创回答 |
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