| 问题 | 二手房贷款注意哪些问题 |
| 释义 | 二手房贷款须注意： 1、评估价与最高贷款额，银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则。 2、竣工年代与贷款年代。 3、贷款成数和利率。 4、还款方式的选择，银行的还款方式分为等额本息和等额本金两种。 5、贷款银行的选择，各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。 6、收入证明与还款能力，收入证明一般是借款人的单位开具的收入状况证明。 7、借款人自身相关情况，个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。 一、按揭买房有哪些注意事项以及流程 （一）按揭贷款所需资料 1、购房人与公司的购房合同，20％以上房款收据； 2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）； 3、购房人收入证明。 （二）申请基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、已与卖方签订了二手房买卖合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，规定为20％以上； 3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。 （三）住房按揭贷款流程 1、买卖双方签订二手房买卖合同，根据合同要求，付清所需首付房款； 2、自签订买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。 3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同（备案登记）、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。 4、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人之妻）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。 5、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，卖方应及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。 （四）业务规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄。 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。 二、如何提高个人消费贷款的额度？ 1、消费贷款申请人的大额资产证明 消费贷款申请人的大额资产证明是银行审核中的一个加分项，即使借款人的条件一般，只是在私企工作，但如果借款人有多套房产或者车子的话，银行也会把借款人判定为优质客户，贷款额度会有一定量的提升。在一些银行，如果借款人在申请贷款时能够提供股票、基金、债券等投资证明或是大额存单等资产证明的话，银行在批贷审核时会给予一定的政策照顾，贷款利率方面也会有适当的降低。 2、消费贷款申请人工作和学历 在银行放贷的审核中，消费贷款申请人的工作单位和学历可是首要因素。银行是比较青睐事业单位工作人员，世界500强工作人员，上市公司、大型国企的工作人员。就拿消费贷款来说吧，一般条件下，无抵押贷款的额度是薪资的5到10倍左右，可是如果借款人属于银行青睐人员名单里的话，借款人的额度会提升到15倍，甚至能到30倍。学历的话，一般越高的学历就会有越高的收入，银行就会觉得借款人的还款能力越强，借给借款人的钱自然就越多了。 3、消费贷款申请人个人征信 现在社会，消费贷款申请人个人征信已经成为银行和其他贷款机构放贷不可或缺的审核标准。如果借款人的信用记录多次出现逾期的话，银行会觉得个人还款能力有问题，到时候不一定按时还款，所以就不会贷款给借款人。但是如果借款人的信用记录良好，从来没有过逾期，每月都按时还信用卡，银行会觉得把钱借给这个人保险，银行反而会多放钱给借款人。 4、消费贷款申请人的银行流水 消费贷款申请人的银行流水也是银行和其他金融机构考核借款人的一个重要因素。在我们申请贷款的时候，银行或者其他金融机构会要求我们提供加盖公章的收入证明，并且收入证明至少要为还款月供的2倍以上。而银行流水，主要是指我们提供的自身收入流水，一般为工资收入详单。银行通常希望看到的是稳定且合理的银行流水，既要连续又要与收入证明相符合，忽高忽低的银行流水通常不被银行看好。 【本文关联的相关法律依据】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 |
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