| 问题 | 得房率是怎么计算 |
| 释义 | 得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 影响得房率的最直接因素就是公摊面积的大小，而公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。 一、常见的房屋面积纠纷有哪些 面积纠纷是商品房买卖纠纷中常见问题，购房者总是稀里糊涂陷入圈套、缠上诉讼。笔者通过解析以下七种纠纷，希望借给购房者一双“慧眼”。 1、开发商将不应计入公摊面积的部位计入公摊面积。公摊面积增大后，建筑面积自然增大，购房人要多支付房款。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条，分摊面积的构成应当是相当确定的。《商品房买卖合同》示范文本附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，但这部分内容是由开发商自己填写，无疑为多填提供了便利。故购房者要认真审查附近二，剔除不应分摊的部分，发现不明部位和专业术语，应当及时请教专家。 2、开发商拒绝公开实测建筑面积的详细分摊结果。尽管购房者根据法律笼统知道分摊部位、分摊原则和分摊计算方法，但购房者仍无法知道所购房屋的具体分摊部位、每一部位分摊的数值、各分摊部位相加是否与所购房屋总公摊面积相等。要求开发商解释时，其常以不是自己测量为由推诿；测绘机构虽掌握实测数据，但可以无委托关系为由将购房者拒之门外。为保证购房者的知情权，合同应当约定开发商提供测绘图等详细资料的义务，图中应当表明套内空间和公摊部位的位置和面积构成尺寸，便于购房者核实。 3、房地产公司或物业公司将已计入公摊面积的公共建筑和公共空间擅自占有、出租或者再次出售。分摊的共有建筑面积部分为共有产权，全体共有人依法享有使用、收益、修缮改良等权利。未征得相关业主同意，将属于公共所有的共用部位、公共设施设备和相关场地进行出租或经营，侵犯了业主合法权利，出卖人应对此承担责任。 4、建筑面积不变，公摊面积增加，套内建筑面积减少或者建筑面积增加，套内建筑面积不变，公摊面积大幅增加。直接后果是买房者多花钱购买公摊面积，或房价增加但实际使用面积未增加。应当注意的是，《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同纠纷的解释》以及《商品房买卖合同》示范文本对面积误差的处理均以建筑面积为基础，没有明确规定建筑面积不变，而公摊面积出现误差时的处理方式。为避免这种情况出现，当事人应当在合同中分别约定建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积发生误差时的处理方式。 5、开发商利用增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到建筑面积总值不变之目的。此举既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本，比如阳台面积增加，客厅或卧室面积减小。表面上看建筑面积没有变，但由于阳台面积的建造成本低，且不是主要活动空间，因此这种变化也是间接面积缩水。又如出现客厅变大，卧室减小，或出现与之相反的情况，致使想得到大客厅或大卧室的买受人希望落空。开发商如此精明，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。故在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细写入合同，并约定相应误差的处理方法，这样购房人才有可能买到满意的商品房。 6、开发商预先选择多退少补的面积误差处理方式。《商品房买卖合同》示范文本列举了几种面积误差处理方式，开发商经常预先选择多退少补方式，购房人审查不慎草率签字。处理面积误差，首先适用当事人合同约定，无约定或约定不明的，才适用法定规则。选择多退少补意味着无论面积误差发生多大，双方必须据实结算，购房者除多支付房款外，还要支付更多的物业管理费、暖气费、装修费等，提出退房要求更得不到法院支持。 7、开发商对购房者重新测量行为不予协助。房屋交付后，购房人对实测面积有异议，可以自行或者委托房产测绘单位重新测量。重新测量时，需要开发商应协助，如提供原预测面积的图纸、分摊原则等，允许测量人员进入某些空间如设备层或设备房等，否则无法开展测量工作。为此，买卖合同应当约定开发商提供测绘图等详细资料之义务和其他协助义务，以及解决测量争议的办法。 二、房产证上使用权面积什么意思 土地使用权面积是指房屋所分摊的所在土地使用权的面积，这个面积相对来说数值较小，一般情况按房屋一层的面积计算，再按照这幢楼的所有户的建筑面积分摊所得。 使用权面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。可能很多人说这就是室内地毯面积吧，差不多，只是要将各门洞下面的部分扣除。 （一）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 （二）套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 土地使用权面积的计算方法是：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积×楼房占地面积。 房产证上的使用权面积表要包括：把整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益；开发商也应把购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。 |
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