| 问题 | 买二手房怎么获得贷款 |
| 释义 | 二手房贷款，银行会将贷款直接打给卖方。简单程序：买方支付卖方首付，买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证、评估报告、买方需要开具收入证明到银行签字，申请二手房贷款；审批通过之后，买卖双方过户；过户之后买方将房产抵押给银行；最后，银行放款给卖方。建议：由第三方参与，比如专业中介公司，确保买卖双方交易安全。 一、确定房屋产权后，交定金 1、若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。 办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。 办理转按揭： A、评估所进行房屋评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。 B、买方将申请贷款的资料报送到银行，得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。 C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。 D、卖方办理完结注销抵押手续后，双方去交易中心过户。 E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。 F、买方产权证下发后，办理抵押登记。 特别提醒：买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买方会有风险。 2、当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。 定金好不要直接交到业主手中，而应该交由银行监管，可以在预约买卖合同中约定，在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。 交定金的具体做法是：然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。 出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。 二、被抵押房屋过户的方法 方法一：卖方个人要先还清银行的贷款以取消抵押，之后就可以办理产权过户手续。双方先要达成产权变更的协议，第二步就是去公证处进行公证，等卖方付清银行的贷款后，买方就可以从银行取出房产证，解除抵押登记手续。最后，买卖双方再根据公证协议书办理产权变更登记，完成过户。 方法二：买卖双方协商达成一致后，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。但这种方法先要征求银行的同意，以下分两种情况： 1、如果银行同意产权变更，则借款人会由卖方变更为买方，银行会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理产权变更登记。这样，银行就会向买卖双方借出房产证，然后买卖双方携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关材料到房屋所在地的房管部门进行房屋产权变更登记手续，以完成房产过户。 2、如果银行不同意变更，买卖双方只能按照方法一进行产权过户。但，如果业主自己的资金不足以支付，可以请担保公司帮助你赎楼。 方法三：赎楼。卖方直接找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证，然后办理过户登记，之后卖方再来偿还担保公司的借款。 方法四：我国法律不支持签协议过户。若是买卖双方觉得这种方法不好，可以找靠谱的中介公司办理。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷，卖方拿到房产证，将房产过户到对方名下，买方再进行按揭还中介公司资金。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。 |
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