| 问题 | 集体建设用地如何拍卖 |
| 释义 | 根据我国法律法规的有关规定，目前，集体建设用地使用权一般情况下不允许以转让、出租、抵押等形式流转。只有一种情况允许流转，即在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。这存在以下两种不同的情况： 1、集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地自行兴办的企业，其依法取得的建设用地使用权，可以因企业的破产、兼并等发生转移。 2、集体经济组织与其他单位或者个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办的企业，其依法取得的建设用地使用权，可以因破产、兼并等发生转移。 一、农村集体建设用地的租赁是否合法 而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定： 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。 二、农村集体建设用地使用出现的问题 当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。 |
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