| 问题 | 转让房产可简易计税 |
| 释义 | 按照营改增政策，针对房地产、建筑业、不动产经营租赁、转让房产等行业出台了特殊性政策，比如，规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产(包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产)可以选择简易征收，适用5%的税率。 政策层面虽作出了上述的规定，实操中还会面临一些实际的难题，比如，面对民法典、民法典、税法背景下不动产产权交割的复杂形态，“2016年4月30日前取得的不动产”如何界定“取得”的时点，还需要进一步细化明确，作为投资公司，可以在第一个纳税申报期到来之前，积极补充完善相关资料，并进行简易征收的备案工作。 一、小规模纳税人房租发票的税率是多少 一般纳税人适用一般计税方式的，适用11%税率；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用 5%的征收率；小规模纳税人出租不动产，适用5%征收率； 个体工商户、其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5% 。 小规模纳税人的征收方式： 小规模纳税人主要有三种征收方式：查账征收、查定征收和定期定额征收。 查账征收：税务机关按照纳税人提供的账表所反映的经营情况，依照适用税率计算缴纳税款的方式。这种方式一般适用于财务会计制度较为健全，能够认真履行纳税义务的纳税单位。 查定征收：税务机关根据纳税人的从业人员、生产设备、采用原材料等因素，对其产制的应税产品查定核定产量、销售额并据以征收税款的方式。这种方式一般适用于账册不够健全，但是能够控制原材料或进销货的纳税单位。 定期定额征收：税务机关通过典型调查、逐户确定营业额和所得额并据以征税的方式。这种方式一般适用于无完整考核依据的小型纳税单位。 二、个人出租房屋交哪些税 房屋租赁税是指根据中国财政部、国家税务总局财税200824号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。 （一）增值税缴纳。 1、纳税规定：个人出租住房，按照5％的征收率减按1．5％计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×1．5％ 2、税收优惠：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 （二）城市维护建设税缴纳 1、纳税规定：以增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7％；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5％；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1％。 2、税收优惠：其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。 （三）教育费附加 1、纳税规定：以增值税税额为计税依据，按适用税率3％缴纳教育费附加。 2、税收优惠：根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。 （四）印花税 1、纳税规定：财产租赁，按租赁金额1％贴花，税额不足1元，按1元贴花。 2、税收优惠：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 （五）个人所得税 1、纳税规定：月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税；月收入在4000以上的，应按月租金收入扣除20％以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，计税税率均为20％。 2、税收优惠：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 （六）城镇土地使用税 1、纳税规定：城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。 2、税收优惠：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 |
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