| 问题 | 房地产如何处理法定优先受偿款类型 |
| 释义 | 1、预估价时点，估价对象存在抵押，但出具报告时已经还款； 2、预估价时点，估价对象无抵押，但出具报告时抵押已登记； 3、很多银行的抵押登记写的都是最高债权限额，可能与银行实际发放的贷款额不一样；而各家银行对于不同类型房屋、不同企业的资信情况，贷款额度也是不一样的； 4、有些续贷评估的项目，估价时点调查抵押等他项权利时存在法定优先受偿款，但等到通知出具正式报告时，新的抵押登记已经完成；而有些续贷评估的项目，之前在别的银行贷款，现在更换银行抵押，一般银行愿意先放款让其去覆盖之前的银行贷款； 5、有些抵押项目存在一定的按揭贷款余额，正常情况下是无法通过查询抵押登记情况，了解其真实贷款额度的；而有些转按揭贷款项目，卖家的贷款未还，出具估价报告时是为买家抵押贷款用的。 根据《房地产估价规范》，估价对象于某一具体的估价时点的市场价值，同样，评估估价对象的抵押价值，亦应该是估价时点的市场价值扣减预估价时点的法定优先受偿款。但在实际操作中，我们对抵押等他项权利的调查，不能保证是在估价时点这一天完成的。但目前交易中心只能提供调查当天的抵押等他项权利状况，登记的抵押时间不能涵盖至估价时点时；而实际上，估价时点的抵押等他项权利状况是无法后补的。从而造成我们花费人力和金钱，却无法获取有效信息的尴尬。 一、房屋价值怎么评估 1、直接评估在划拨土地使用权下的市场价值； 2、评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。 选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。 二、房产抵押贷款的还款方式怎么选 对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本； 对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金（递减）还款法。 |
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