| 问题 | 房屋有贷款可以买卖吗 |
| 释义 | 房子有贷款可以卖，但是如果贷款没有还清，买房的人拿不到产权证，只有在户主还清贷款后，才能拿到产权证。银行对于这种贷款买下的房子一般会设抵押，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。 一、没有办不动产权证有什么风险 1、不能进行买卖、赠与、继承、出租抵押贷款等活动 我国对于物权采用的是登记公示制度，也就是说，必须经过合法登记，才能依法享受该物的所有权。因此，就购房活动来说，只有办理了不动产权证，才算得上是真正拥有了房屋所有权，这样一来，才能进行正常的买卖、赠与、继承等活动。 另外，在没有不动产权证的情况下，即使已经签订了相关合同也是无效的，不受法律保护。而且，这类房子无法申请抵押贷款，房屋只是一个住所，它也就失去了变现、流转的能力。 关于上述的这一点，对于房主来说，就显得尤为重要了。因为，如果房主把房子租出去，那么，租客是可以以房子没有合法产权为由，不交房租，当然了，在法律上，也大多会站在租客这一边，所以，房东是有苦说不出。 2、房屋产权被开发商抵押在银行，购房人可能会钱房两空 在实际生活中，购房者可能会遇到这样的情况：一些开发商为了周转资金，将已有项目的产权抵押给银行，申请到的贷款用来开发新项目。一旦开发商不能按时还款，别说办不动产权证了，就连房子也有可能会被银行拍卖，用来还开发商的欠款。 3、房屋被征地、拆迁时，买房人无法获得补偿款 一般来说，没有办理不动产权证的房屋，即使购房者你交了房款了，但是，在实质上，房子还是属于开发商的。因此，如果遇到房子或所在土地被国家征用，那么，购房人是无法获得补偿款的。 4、若遭遇一房两卖，购房人维权难 还有一种情况是：开发商跟你签订了购房合同，最后却把房子卖给了别人，还帮别人办理了不动产权证，写着别人的名字。当然了，在这种情况下，如果购房者你还能把钱要回来就不错了，更别说接下来复杂的取证、维权过程让人身心疲惫。 二、撤销房屋抵押登记需要什么手续？ 大部分人买房时，都是通过房屋向银行进行抵押贷款购房的，据官方数据统计，房屋抵押登记率最高可达70％。因此，抵押贷款还清后，并不意味着您真正拥有了这套房子，因为当初贷款买房时所做的抵押会影响你对房子的使用与买卖，如何撤销房屋抵押登记成了许多房主必须考虑的问题。下面我们就来看看撤销抵押登记需要办理什么手续： （一）还完贷款之后，房主可以直接去您所贷款的银行申请还贷款，申请还款时务必带好这种资料证件，包括相关资料、身份证、还月供的卡、银行借款合同，还有就是钱了，具体事项可以咨询银行。 （二）还完以后银行会给房主开具一个已经还清贷款的证明，银行给房主的房产证上也会盖一个已经还清贷款的章，房主再带上房产证本人的身份证和房产证到当地的房产部门注销抵押，这个原则上不要收取任何费用，但也有些地方会收取相应的工本费，这是规定允许的。 （三）还清贷款以后，房产局也会在房产证上盖章，撤销抵押登记。 三、按揭房房产证上减名字离婚 不可以，银行不同意给房贷未还清的房屋加名是出于控制风险的考虑，因为没有还清贷款的房子增加了名字，相当于改变了借款人，债权债务关系也就因此发生了改变，对银行来说这存在潜在风险。今后如果两人闹纠纷，就有可能出现不能按期还款的情况。其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务，因为这个业务不产生利润，所以很多银行都没有动力做。加名只是在程序操作上麻烦一点，相当于重新申请一次贷款，重新走遍流程。法律依据抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。也就是说，若王某的产权证上要加上李某的名字，必须取得银行的同意，而王某贷款银行给他的回复是：除非贷款还清，否则抵押权是不能注销的。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 可见，房产证是房屋登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，具有证据作用，它只是房屋登记簿的外在表现形式。因此，房产证仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第三百八十八条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 |
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