| 问题 | 二手房交易涉及的土地增值税 |
| 释义 | 1、什么是土地增值税? 土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 2、哪些是土地增值税的纳税人? 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 这里所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关、其他组织及外商独资企业、外国企业和外国驻华机构等;个人是指个体经营者、中国公民、港澳台同胞、海外华侨、外国公民等各类自然人。 3、土地增值税是怎么计算的? 按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算，具体公式如下： 土地增值税未超过扣除项目金额50%的 土地增值税=增值额×30% 土地增值税超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5% 土地增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15% 土地增值税超过扣除项目金额200%的 土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数 3、个人转让住宅如何缴纳土地增值税? (1)对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。 (2)个人转让非普通住宅，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。 (3)个人转让非普通住宅需征税的，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税： (1)提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税，财税[2006]21号规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不得作为加计5%的基数; (2)可由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税; (3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，别墅、度假村按转让收入的1.5%计征土地增值税，其他类非普通住宅按转让收入的1%计征土地增值税。 4、对单位转让旧房如何缴纳土地增值税? 单位转让旧房及建筑物，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税： (1)单位转让旧房及建筑物提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税; (2)可委托由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税; (3)单位转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税，即征收率为3%。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。 |
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