| 问题 | 二手经济适用房有什么弊端 |
| 释义 | 二手经济适用房有一下弊端： 1.法律上的风险。 2.房产被继承的风险。 3.房产被售房者侵占的风险。 4.房产被抵押的风险。 5.房产被变卖的风险。 6.房产被执行的风险。 7.合同上的风险。 8.诉讼的风险。 一、设定了抵押的房屋可以转让吗 根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢？ 在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。 购买该类二手房风险防范的方法： 1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。 2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。 3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。 现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。 二、应收账款管理的加强措施有哪些 应收账款管理的加强措施有哪些 1.加强应收账款的风险防范意识。2.完善销售考核制度和约束制度。 3.加强销售部门与财务部门的合作。4.建立客户信用档案，定期评价客户信用状况。5.加强应收账款的分析与通报。6.定期与客户对账。7.加大清欠力度，利用法律武器依法保护企业权益。8.规范呆坏账的处理。 三、小产权房有哪些风险 小产权房是指没有房产证、违章、违法的建筑。在我国，小产权房面临多种法律风险：1、小产权房无法办理产权证，其买卖双方的购房合同并未受到法律认可。2、存在一房多卖的风险，正由于不能办理合法的房产证，实践中多有一房二卖甚至多卖的情况出现。3、可能被国家无偿征收，小产权房的购房者不是房屋合法所有人，无法对抗国家基于公共利益进行的征地和拆迁，也无法获得补偿。 |
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