| 问题 | 房屋买卖的不可抗力因素 |
| 释义 | 1、不能履行。又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，如房屋，该特定物毁损灭失，构成不能履行。不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效者是违约的类型。2、延迟履行。又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务够履行务履行期徒过而债务人未履行务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。3、不完全履行。是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。 一、合同违约行为分类 (一)实际违约与预期违约： 1)实际违约，即实际发生的违约行为。 实际违约又分： (1)不履行：包括履行不能和拒绝履行； 履行不能是指债务人在客观上已经没有履行能力。拒绝履行是指合同履行期到来后，一方当事人能够履行而故意不履行合同规定的全部义务。 (2)迟延履行和迟延受领： 迟延履行是指合同债务已经到期，债务人能够履行而未履行； (3)不适当履行：包括瑕疵履行加害履行； 不适当履行是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合合同的约定，包括瑕疵履行(即履行有瑕疵，侵害对方履行利益，如给付数量不完全、给付质量不符合约定、给付时间和地点不当等)和加害履行(即因不适当履行造成对方履行利益之外的其他损失，如出售不合格产品导致买受人的损害)。 2)预期违约也称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来后将不可能履行合同。 预期违约又分： 明示预期违约(明示毁约)和默示预期违约(默示毁约)。 明示毁约，是指一方当事人无正当理由，明确地向对方表示将在履行期届至时不履行合同。 默示毁约，是指在履行期到来之前，一方以自己的行为表明其将在履行期届至后不履行合同。 (二)根本违约与非根本违约： 根本违约与非根本违约。以违约行为是否导致另一方订约目的不能实现为标准，违约行为可作此分类。其主要区别在于，根本违约可构成民法典定解除的理由。 (三)单方违约与双方违约： 双方违约，是指双方当事人分别违反了自己的合同义务。民法典第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。可见，在双方违约情况下，双方的违约责任不能相互抵销。 二、对方违约怎么单方面解除合同 当然可以解除合同，在对方明确违反双方的合同条款时，是可以行使合同解除权的。违约行为：1、迟延履行，又称债务人迟延，是指债务人能够履行、但在履行期限届满时却未履行债务的现象。它作为合同解除的条件，因合同的性质不同而有不同的限定。2、拒绝履行，又称毁约，是指债务人能够履行却不法地对债权人表示不履行。3、不完全履行，是指债务人虽然以适当履行的意思进行了履行，但不符合法律的规定或者合同的约定。4、债务人的过错，自始不能履行为合同的无效原因，嗣后不能履行是合同解除的条件。 三、合同违约的情形包括哪些 《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据该条款，违约情形划分为两大类：第一类是不履行合同义务，第二类是履行合同义务不符合约定。 所谓不履行合同义务，又称毁约行为，指债务人拒绝履行任何合同义务。 所谓履行合同义务不符合约定，是指迟延履行合同义务、履行合同义务有瑕疵或者不完全履行合同义务的行为。其中，迟延履行合同义务，是指在合同规定的期限届满后，债务人无正当理由仍未履行合同债务。如果合同未对履行期限作出规定，那么债务人在债权人提出履行催告后仍未履行债务的，则构成了履行迟延。所谓履行合同义务有瑕疵，是指合同债务人所作履行不符合合同规定的质量标准。不完全履行合同义务主要指部分履行、履行方法不当、履行地点不当及其他违反合同附随义务的行为。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。 |
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