| 问题 | 房地产法律关系的概念和特征 |
| 释义 | 房地产社会关系受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、道德与习惯规范、组织纪律与内部规章规范等，其中法律规范调整的房地产社会关系形成了具有受法律强制力保护的权利义务关系，这种房地产社会关系即。上升为房地产法律关系。房地产法律关系包括三个要素：主体要素、内容要素和客体要素。主体是指房地产法律关系的参加者；内容是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；客体是指房地产法律关系主体权利义务所指向的对象。三者对房地产法律关系的构成缺一不可。且任何一个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变更和消灭。房地产法律关系除具有法律关系诸如它是一种独立的、受国家强制力保护的思想社会关系等一般特征外。房地产法律关系还具有其自身的特征：1．主体具有广泛性任何社会主体均离不开土地、房屋等人类赖以生存和发展的物质资料，这些是人类衣食住行基本生存条件不可缺少的组成部分，任何一个形态的社会都会尽可能满足人们对它们的需求。在房地产法律关系中。涉及房地产开发、交易、中介服务、管理活动中的各种主体，包括房地产管理机关、土地管理机关、房地产开发公司、房地产经曹公司、房地产交易所、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所以及其他法人和公民。既有民事法律关系的主体，也有行政法律关系的主体，甚至在某些情况下一个主体可能同时具有两种主体资格。如在国有土地使用权出让法律关系中，国家作为土地所有者既是合同关系的民事主体，同时又是土地资源的管理者和房地产业的管理者。2．客体其有特殊性土地和房屋都是不动产，不能在空间上移动位置或者一经移动就会损坏其价值和使用价值，因此，在房地产流转过程中，只有主体的变化，没有客体的变化。只有价值的转移，没有物质实体的转移。而且，没有地产就没有房产，房产在其物质内容上总是包含着地产，房产与地产常常融合在一起，二者的法律关系也是常常联系在一起的。此外，土地具有不可再生性、有限性，房地产法律关系也具有相对稳定性。土地和房屋作为房地产法律关系的客体，受国家专门法律保护和约束，这使房地产法律关系比其他民事法律关系更多、更直接地体现国家意志和国家利益。例如，在房地产开发过程中，从土地的选址布局、房地产的规划设计、征地拆迁、工程发包、房屋建造、竣工验收直至交付使用。均受国家房地产法律规范的调孩。3．内容具有综合性房地产法律关系的内容是包括主体享有的权利和承担的义务。房地产经济关系的综合性，除了房地产法律关系的主体和客体具有综合性外，还集中体现为其内容具有综合性。房地产法律关系是民事法律关系和行政法律关系的综合。它既包括因平等主体之间在房地产流转过程中发生的民事法律关系，又包括国家因实施房地产管理行为而在房地产管理机关与房地产开发公司之间所发生的行政法律关系。4．程序具有法定性房地产法律关系的产生、变更和消灭都要按照法律规定的程序和其体的行为规则进行，如房地产开发要依法办理开发用地、开发项目的审批手续，房地产交易要依法进行成交价格申报和产权登记。 |
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