| 问题 | 灵宝市城镇土地使用税征收标准是怎么样的？ |
| 释义 | 灵宝市城镇土地使用税征收标准是怎么样的？ 财政部、国家税务总局日前下发的“关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知”如是表示。 业内专家认为，按高限确定税额、允许发达地区“突破税额上限，进一步提高税率”都暗含鼓励的政策倾向，明确了通过税收政策调控房地产的意图。如果都按“上限”制定城镇土地使用税，那么大城市每平米将按30元征收，中等城市每平米也需支付24元城镇土地使用税。 通知明确表示，要严格执行城镇土地使用税政策，对征管过程中遇到的新问题，要认真研究，妥善解决，重大问题要及时上报财政部、国家税务总局。通知对今年的城镇土地使用税增幅也下了明确“指标”，即税额幅度原则上应在2006年实际执行税额幅度的基础上提高2倍。 “要使税额幅度能够客观地反映该地区经济发展程度和地价水平”，通知强调，多年未调整税额幅度的地区，调整力度应大一些。毗邻地区在制定调整方案时，要注意沟通情况;经济发展水平相近的地区，税额幅度不应相差过大。有关专家指出，原来地方政府重视土地出让金给地方财政带来的收入，因此往往采取“就低不就高”的征收方式，此次财政部和税务总局出台通知也是为了严格土地税收政策。这一方面是为了保证对土地调控政策的协调一致，另一方面更是为了保护土地资源。 通知还指出，要严格控制减免税，根据国家加强土地管理的有关要求，从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。通知还强调，“要制定完善的减免税审批管理办法，并加强对减免税项目的后续管理。”社科院财贸所专家称，城镇土地使用税虽会增加房地产企业的成本，但其实际影响可能会小于土地增值税“清欠”。通知提出对城镇土地使用税征收“从高、从严”，“以及提出税收增幅，严格控制减免税，甚至允许‘突破税额上限’，结合最近频繁出台关于土地的税收政策等一系列调控措施，这些措施频频明确政策信号———通过增加成本控制房地产”。 土地使用税对比 1、征税范围 城镇土地使用税城市、县城、建制镇和工矿区。不包括农村集体所有的土地。 根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”根据上述规定，城镇土地使用税纳税人不包括集体土地的使用者。 但2006年4月30日《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)对此进行了扩大解释，该文规定，“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。”该通知将城镇土地使用税的征税范围扩大到集体建设用地。 耕地占用税征税范围包括占用的国家所有和集体所有的耕地。耕地是种植农作物的土地，包括菜地、园地。园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设视同占用耕地。用已开发的滩涂、草场、水面和林地，由省、自治区和直辖市结合情况确定是否征收耕地占用税。在占用之前3年内属于规定范围的耕地或农用土地，也视为耕地。 2、纳税人 城镇土地使用税凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。 耕地占用税是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。 3、特点 城镇土地使用税： 1.对占用土地的行为征税。 2.征税对象是土地。 3.征税范围有所限定。 4.实行差别幅度税额。 耕地占用税： 1.兼具资源税与特定行为税的性质。 2.采用地区差别税率。 3.在占用耕地环节一次性课税。 4.税收收入专用于耕地开发与改良。 4、适用税率 城镇土地使用税： 1.大城市1.5至30元; 2.中等城市1.2至24元; 3.小城市0.9至18元; 4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 耕地占用税： 1.人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元; 2.人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元; 3.人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元; 4.人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过上述规定的当地适用税额的50% 5、计税依据 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据 耕地占用税：纳税人实际占用的耕地面积为计税依据 综合上面所说的，对于土地使用税征收的标准还是要看当地的政策是怎么样的，一般是根据城市的大小来进行计算，越好的城市那么所要征收的税额就会要多一些，所以，土地使用税一定要按照当地的规定来进行，这样才算是合法的，有法律依据的。 一、缴税时应注意的 对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点： （一）注意计税依据和纳税时间 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税186号） 虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，按财税186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。 （二）免税土地面积和扣除时间 按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税24号）、《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地015号）和《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地140号）有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。 （三）纳税义务终止时间及计算方法 《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。” 《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发89号）第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。” 这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。财税186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间。 如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税。对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。 即本月应纳税额＝本月剩余应税占地面积月单位税额； 本月剩余应税占地面积=占地总面积－免税占地面积－已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）； 月单位税额＝年应纳税额； 已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积＝占地总面积（已签订合同预售或销售房屋建筑面积、可售建筑总面积）。 |
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