| 问题 | 收房和遗留物品处理 |
| 释义 | 出租人享有单方解除权的，解除权的行使无需取得承租人的同意，仅需通知承租人即可。若出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋的情况，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险。 为规避可能的法律风险，我们认为可采取以下措施： 1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。 2、承租人逾期仍未搬离的，则出租人应做好如下证据保留准备：邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。 另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。 一、租房前要明确哪些问题 1、业主身份。如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，则需有业主本人委托代理人的授权委托书原件；若存在转租关系的，则需要业主本人同意转租的书面证明文件原件。 2、明确租金和押金支付方式。押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定，押金数额越高，对出租人保障性能越强。 3、家具、家电等设施约定清楚。并且对于这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。 4、水费、电费、电话费、物业管理费等费用负担清晰。 5、出租人出售房屋的，承租人有保障。依据相关法律、法规，出租人出租房屋时，承租人可获两重保障：第一，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的权利；第二，如果承租人不想购买的，也没有关系，房屋买卖行为，不影响租赁合同的效力，也就是说，即使出租人将房屋出售了，买方也应当继续履行租赁合同。 6、违约责任要明确。比如，出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。 二、解除房屋租赁的手续是怎样的 解除房屋租赁的手续是将相关的事项都清理清楚之后，然后双方来进行一个合同的解除，并且在解除过程当中需要了解的就是看一下房屋当中的一些事物是否会得到损坏，否则的话它是需要进行一个赔偿，需要将这些都清理完毕。在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《民法典》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权： 1、承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 2、出租人的解除权。包括： (1)承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” (2)承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” (3)承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 3、双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。