| 问题 | 现房销售的必备条件是什么？ |
| 释义 | 销售现房的条件及房屋买卖违约金的调整。销售现房需要满足开发企业资质、土地使用权、规划许可等条件。违约金应根据双方协商确定，如过高可适当减少，如过低应根据实际损失确定。购房人逾期付款按未付购房款计算利息，开发商逾期交房按租金标准确定。最高院的《解释》为违约金约定提供了依据，对解决纠纷具有实践意义，购房者可请律师陪同拟定违约金条款。 法律分析 一、销售现房的条件是怎样的 商品房现售应当符合下列条件： 1、现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。 4、已通过竣工验收。 5、拆迁安置已落实。 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用的条件或者已确定施工进度和交付日期。 7、物业管理方案已落实。 二、房屋买卖违约金不当能否调整 违约金是房屋买卖双方在合同中约定对于违约一方的惩罚，它对于保护合同双方当事人，尤其是购房人的权益十分重要。从2000版《上海市商品房预售合同》中的第七条、第十二条以及第十九条来看对购房人延期付款和开发商延期交房的违约金数额由开发商和购房人协商确定。由于违约金数额是开发商和购房人协商确定的，难免出现约定的违约金过高或过低的情况，并因此产生纠纷。最高院此次出台的《解释》针对违约金约定不当这一问题提出了具体的解决办法。《解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金一般不超过造成损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。 至于“违约造成的实际损失”该如何确定，《解释》第十七条也做了明确的说明，(一)购房人逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;(二)房地产开发商逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《解释》的出台对于在违约金约定过高或过低时，当事人要求增加或减少违约金提供了依据，做到了“有法可依”。这不仅对商品房买卖过程中此类纠纷的解决具有重要的实践意义，还对涉及商品房买卖性质的房屋销售代理和房屋包销等同类纠纷的解决提供了借鉴和指导意见。商品房买卖双方今后在拟定违约金条款时，不能凭主观想象，而应以《解释》的上述规定为依据。如果购房者不知道该怎么办，可以请律师陪同拟定违约金条款。 结语 根据相关法规和解释，销售现房的条件包括开发企业具备相关资质、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证、已通过竣工验收、拆迁安置已落实等。至于房屋买卖违约金的调整，根据最高法院的解释，如果约定的违约金过高，可以适当减少；如果约定的违约金低于实际损失，应根据实际损失确定违约金数额。此次《解释》的出台为解决违约金纠纷提供了依据，对于商品房买卖和相关纠纷的解决具有重要意义。购房者在拟定违约金条款时可以咨询律师以确保权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 |
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