| 问题 | 大修资金的运作方式 |
| 释义 | 维修基金的使用程序分为两种情况：管理前和管理后。管理前，需要物业或相关业主提出申请，并获得三分之二以上业主的赞成；申请人向房管部门提交材料，审核通过后银行将资金转给维修单位。管理后，物业提供详细的使用方案，经业主大会同意后，物业向业主委员会申请，再向房管部门备案，最后向银行发出通知，银行划转资金给维修单位。《住宅专项维修资金管理办法》规定了具体程序。 法律分析 大修基金也称维修基金，分情况使用。 一、维修基金划转业主大会管理前的使用程序： 1、在维修基金还没有转给业主大会管理之前，使用维修基金由物业统一向相关部门提出申请，没有物业的小区则由相关的业主提出申请。 2、提出使用维修基金之后，还需要得到小区三分之二以上的业主赞成才行，否则就不能执行。 3、提出人携带相关的材料，到当地的房管部门进行申请，具体材料根据各区政策不同会有所差异，建议先去了解清楚，以免因为资料不全来回跑。 4、房管部门根据提出人提供的相关材料进行审核，审核通过就会向管理维修基金的银行发出“转住宅专项维修资金”的通知文件。最终，相关银行会直接将相应的资金费用转给维修单位。 二、维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理： 1、物业公司根据需要维修的部位提供一份使用方案，内容要尽量详细，包括该部位之前的维修情况、本次维修的费用预算以及不维修有哪些危害等等。 2、通过业主大会得到三分之二以上的业主同意。 3、由物业公司持相关的文件材料想业主委员会提出申请，然后业主委员会根据小区的实际情况以及使用方案进行审核，审核通过之后，再想当地的房管部门备案。 4、业主委员会向银行发出“转住宅专项维修资金”的通知文件，然后银行会根据通知执行相应的操作。 《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： （一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议； （二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议； （三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； （四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 结语 住宅专项维修资金的使用程序分为两种情况：管理前和管理后。在管理前，需要物业或相关业主提出申请，获得三分之二以上业主的赞成，并向房管部门提交相关材料进行审核。一旦审核通过，银行将直接转账给维修单位。而在管理后，物业公司需提供详细的维修方案，经业主大会讨论通过后，向业主委员会申请备案。审核通过后，业主委员会向银行发出通知，银行执行相应操作。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，以上程序需遵循。 法律依据 中华人民共和国民法典：第二十一章 保管合同 第八百九十五条 保管人不得使用或者许可第三人使用保管物，但是当事人另有约定的除外。 中华人民共和国民法典：第二十一章 保管合同 第八百九十一条 寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当出具保管凭证，但是另有交易习惯的除外。 中华人民共和国民法典：第七章 相邻关系 第二百九十三条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 |
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