| 问题 | 贷款买房要注意的6大问题 |
| 释义 | 1、贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储蓄余额用于支付房款，那么您公积金账户上公积金余额为零，这样您的公积金贷款额度也为零，这就意味着您申请不到公积金贷款。 2、在借款一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷款一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。 3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限偿还能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限的申请。 4、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。 5、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前住房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。 6、不要遗失借款合同和借据。申请贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款时间很长，作为借款人，应当妥善保管你的合同和借据。 一、新年执行新利率2013 2012年6月8日和7月6日，央行两次降息，五年期以上贷款由原来的7．05％降到6．55％，累计降了0．5个百分点。新年到来，多数老房贷将从2013年1月份开始执行降息新利率，月供也将随之“减负”。根据测算，百万房贷按30年等额本息计算，最多月供可少333元，一年可省近4000元。 对于基准利率的调整，银行贷款的变化有三种方式。一种是“遇央行利率变化从次月起执行”，也就是按月调息的，即从调息次月起执行；一种是“从次年1月1日起执行”，也就是按年调息的，则从降息的次年1月1日起执行；第三是满年度调整，即每还款周期满一年，调整执行新的利率。 对于“老房贷”来说，何时享受去年两次降息的利好取决于当初与银行的合同约定，不过按照多数银行的惯例，2012年两次降息后，新利率将从2013年1月1日起开始执行，多数房贷也从2013年1月1日起“减负”。当然也有些房贷族在去年两次利率调整之后，2013年1月份之前就可享受“减负”待遇，这主要是满年度调整，即每还款周期满一年，就可调整执行新的利率。因此，房贷族最好向贷款银行客服进行咨询，明确自己房贷调整方式和月供变化情况，保证还款账户中有足额资金扣划，以免无意中拖欠月供，影响个人信用记录。 二、2013年1月份房贷部分银行分段计息 2013年1月份有一部分银行对调息后的利率实行“分段计息”方式扣款，即以新房贷利率执行日为限，分元旦前和元旦后两个阶段，以新旧两种利率来计算贷款人新一年1月份的月供。 比如王先生的还款日为每月15日，那么在2012年12月16日到2012年12月31日这16天里，还款利息按照降息前的利率计算，2013年1月1日到2013年1月15日这15天，还款利息按照降息后的利率计算，这样客户就要付有31天的利息；而平常月份银行都是按30天计算的，虽然降息了，但却出现1月份的还款额反而比去年高的现象，不过，从2月份开始就降下来了。“一般来说，扣款日越早，越容易出现这样的现象。” 也有少数银行并不是自今年1月1日执行新利率，可能根据房款合同签约日调整，市民可看一下当初签订的房贷合同。 房贷利率计算公式： 其计算公式是：利息率＝利息量÷本金÷时间×100％。 |
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