| 问题 | 不同意业主大会决议能不能不执行 |
| 释义 | 业主大会决议具有约束力，除非违反法律或侵犯业主权益。根据《民法典》和最高法院解释，业主可以要求法院撤销侵害其合法权益或违反程序规定的决定。对于不同决定事项，需要不同比例的业主同意才能生效，如专项维修资金和建筑改建需要2/3以上业主同意，而制定规则和选举委员会只需要过半数业主同意。业主大会应按规定召开定期和临时会议。 法律分析 一、不同意业主大会决议能不能不执行 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 因此，若业主大会决议并无违反法律行为或侵犯业主权益的，业主需服从业主大会决定。 根据我国《民法典》，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，业主有权请求人民法院撤销该决定。 所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。 所谓程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。 二、业主大会的决议经多少业主同意才有效? 根据业主大会所要决定事项的不同而有所不同。 1、所要决定的事项是关于筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施; 此时，需要专有面积占建筑物总面积的2/3以上的业主，并且占总人数2/3以上的业主同意，这两个条件都满足时该决议才能有效。 2、所要决定的事项是关于制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 此时，只需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议就能有效。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。出现业主大会议事规则规定的应该召开业主大会临时会议时，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。 结语 业主大会决议具有约束力，业主需服从决定，除非违反法律或侵犯业主权益。根据我国法律规定，若业主大会决定侵害业主合法权益或违反程序规定，业主有权向法院请求撤销决定。实体权益和程序权益的侵害均可申请撤销。业主大会决议的有效性取决于所决定事项的不同，如筹集维修资金或改建建筑物需获得2/3以上业主的专有面积和总人数同意。制定规约、选举委员会等重大事项只需过半数业主同意。定期和临时会议应按规定召开，业主委员会有义务组织召开临时会议。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 |
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