商品房包销有哪些特征，商品房包销的分类是什么？-房屋质量以及买卖法律援助-法律咨询免费平台-国际律师联盟

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问题	商品房包销有哪些特征，商品房包销的分类是什么？
释义	一、商品房包销有哪些特征商品房包销是一种新型的民事法律行为。在包销期限内开发商将自己一定数量的商品房的销售权转让给包销商专营，按照包销合同的约定取得一定的价款，溢价部分全部或部分归包销商所有，包销期限届满后，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部房款，剩余的商品房则由包销商购入。除此之外，它还具有以下法律特征：首先，开发商与包销商之间法律关系具有可转换性。包销合同双方的法律关系在包销期届满前后会发生转换。在包销期限内，包销商与开发商之间的关系是代理销售关系，包销商以开发商的名义策划、销售商品房。包销期限届满，包销商如未将包销范围内的商品房全部售出，则按合同的约定按照包销基价购入剩余的商品房。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间的关系为买卖关系。其次，包销商代理权限具有广泛性。基于包销商承担了相当大的价格风险和市场风险，包销合同一般约定包销商具有较大的代理权限，通常包括了宣传定位、销售定价、营销方式以及广告策划制作等，并且一般包销商的代理行为都是独家排他代理，开发商不得另行将包销范围内的商品房自行销售或委托第三方销售。再次，包销行为具有高风险性。商品房包销行为是一种以承购包销剩余商品房为条件的行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，包销合同应明确包销期限届满后，包销商如未售完包销房，则由包销商直接买入剩下的包销房。因此，在包销期内，包销商将全部包销房出售给购房者，则自己不需买入剩余的包销房，一旦包销期满而房屋未售完，包销商就得买入剩余的包销房，此时，包销行为具有高风险性。二、商品房包销的分类是什么商品房包销的分类。商品房包销按照不同的标准有不同的分类，以包销房屋的状况为标准，分为现房包销和期房包销；以包销房屋的范围为标准，分为全部包销和部分包销；以风险为标准分为风险包销和无风险包销。商品房包销与代理的区别在于，包销的法律后果包括销售不出商品房最终须由包销商购入。包销与代理的区别从法律后果看，前者风险大，获取的利益亦大，后者的风险小，可得利益亦小。
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