| 问题 | 房产证没下买卖合同有效吗 |
| 释义 | 如果卖方与买方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示即使没有房产证，也不影响合同效力。但可能发生履行不能进而承担违约责任。 买房的目的是为了占有使用，但如果卖方没有产权证，即意味着卖方无法将产权转移登记至买方名下，买方取得房屋产权的合同目的就无法实现，自然房屋买卖合同的就无法履行完毕。 《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，性质上不属于法律法规的强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签订的房屋买卖合同不会因此无效。 一、卖房被中介忽悠签了合同的效力如何 以欺诈为目的签订的房屋买卖合同会被认定为无效。 合同无效一：房地产分离出卖由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须要同时进行转让。如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋的时候只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方则可以提出这种买卖合同无效。 合同无效二：产权主体有问题出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。 合同无效三：产权未登记过户房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也是属于无效的行为。 合同无效四：侵犯优先购买权。 二、签订购房合同后什么情况下能退 1、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约，应当对卖方承担违约责任。2、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。3、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。4、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而解除购房合同。5、其他法律法规规定的原因。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 |
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