| 问题 | 共同居住人能否继续租赁原房屋 |
| 释义 | 公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。 2009年，俞某与祁-阿姨的丈夫老龚签订了一份《房屋租房协议》，约定俞某将其所有的位于本市某路的门面房出租给老龚，租赁期限为5年，租金每年8万元。同时约定，房屋用途为营业用房，任何一方不履行房屋租赁协议的，另一方都有权提前解除房屋租赁协议。 上述协议签订后，俞某将该门面房交付给老龚，老龚与祁-阿姨共同在租赁的房屋内开了家小饭店。2010年底老龚因突发疾病死亡，其承租的门面房则仍由祁-阿姨使用。 为此，俞某以老龚死亡为由，起诉到法院，要求解除该租赁合同，收回该门面房。 法院判决：可以继续承租 法院认为：虽然该房屋租赁协议的签订人老龚已死亡，但老龚是在婚姻关系存续期间与俞某签订的租赁协议，是用夫妻共同财产支付的房屋租金，且夫妻二人一直共同使用着该房屋。故老龚与张某签订房屋租赁协议的行为应视为其夫妻俩的代表行为。老龚的死亡既不符合法定解除的条件，也不符合约定解除的条件，老龚的死亡并不影响合同的继续履行。因此，俞某无权解除房屋租赁协议，祁-阿姨继续享有承租该房屋的权利。 本案中，虽然租赁合同中的承租人是老龚，但房屋却是祁-阿姨和老龚共同使用的，祁-阿姨和老龚夫妻应是否房屋的共同承租人;祁-阿姨和老龚系夫妻，租赁房屋并共同使用，也是他们的夫妻共同行为，根据法律规定，应有他们共同承担责任。 在合同履行中，老龚和祁-阿姨并没有任何的违约行为，在本房屋租赁法律关系中，作为承租人之一的老龚的意外死亡既不构成违约，也不符合法定和约定解除合同的条件，所以本房屋租赁协议不能被解除。 我国《民法典》第七百三十二条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”可见，从立法精神来看，承租人在房屋租赁期间死亡的，法律对于共同使用人的权利是给予保护的。因此，俞某无权解除房屋租赁合同。 三、共同居住人的范围包括哪些 (一)承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人： 1、原承租人的配偶; 2、原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短); 3、原承租人的父母; 4、其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。 (二)承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。 承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人： 1、原承租人的配偶; 2、原承租人的子女(按他处住房情况); 3、原承租人的父母; 4、原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。 (三)承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的，应当同时按规定调整租金标准。 |
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