| 问题 | 试论如何防止商品住宅小区通讯的垄断服 |
| 释义 | 试论如何防止商品住宅小区通讯的垄断服务 内容提要：从物所有权随主物所有权转移而转移是我国法律的基本规定，附在商品住宅上的通讯设施及其他管线是商品住宅的附属物，其价款已包含在购房款中，所有权应随商品住宅所有权转移而转移。如果房地产开发商和电信运营商约定，由电信运营商在商品住宅小区内安装通讯设施，而通讯设施的所有权属于电信运营商，这种约定违反了我国的法律、法规，侵害了业主的利益，因而是无效的。 关键词：商品住宅小区;通讯设施;附属物;所有权 随着经济的发展，人民生活水平不断提高，通讯越来越普及，人们对通讯的需求也越来越多，在购买商品住宅时业主通常会考虑将该小区是否拥有完善的通讯基础配套设施作为购房的条件之一。因此，许多开发商在商品房还处于毛胚房阶段时即把电话线和网络用的光纤等通讯设施与其他基础配套设施一起安装好，业主入住时就能享受高效的通讯服务。但因此也引发了一些新的问题。例如在南宁就有这样一个案例，某小区的开发商与某电信营运商签订合同约定，由电信营运商在该小区内安装光纤设施，电信营运商享有光纤设施的所有权。该小区业主入住时，电信营运商要求开通宽带网络的业主每户缴纳400元的网络初装费，且每月需缴纳120元的网络服务费。电信营运商因而从中取得了高于市场几倍的网络服务费。由于网络线路只此一条，业主只能无奈地接受电信营运商提供的网络垄断服务。小区业主是否受开发商与电信营运商合同约定的约束业主取得商品房所有权的同时能否取得通讯设施的所有权 笔者认为，无论开发商销售商品房时是否明示附设在该商品房上的通讯设施的所有权属电信营运商所有，它都随商品房所有权的转移而转移，开发商与电信营运商的约定对业主都不具有约束力。在开发商已经明示的情况下，因为开发商的行为违反了我国《反不正当竞争法》第12条“经营者销售商品不得违背购买者意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”的规定，开发商的行为是违背购买者意愿附加其他不合理条件的行为，违反了法律的强制性规定，因而是无效的行为。如果开发商销售商品房时并没有明示，那么开发商与电信营运商的约定对业主就更加没有约束力了。合同是当事人设定、变更、终止民事权利、义务的民事法律行为，对当事人具有约束力，业主并不是开发商与电信营运商合同的当事人，在签订购房合同过程中业主如没有接受开发商和电信营运商合同约束的意思表示，当然不受该约定约束。防止商品住宅小区通讯垄断服务的关键是确认小区通讯设施所有权属全体业主所有，开发商和电信营运商的约定不符合我国有关法律规定的基本原则，该约定将导致垄断经营，不受法律保护。 物可以分为主物和从物，在两个相互结合起来共同发挥作用的物中起主要作用的是主物，起次要作用的是从物。区分主物和从物的基本法律意义就是明确物在特定场合下的主从地位，进而根据“从物所有权随主物所有权转移”的原则判定从物所有权的归属。 通讯设施和其他基础设施一样都是添附在商品住宅上的，是商品住宅的从物。从通讯设施的存在形式上看，附在商品住宅上的通讯设施是开发商在商品房还处于毛胚房阶段就在墙体上安装上去的，一般情况下是和燃气管道、水电管道、门、窗等基础设施一样附在商品住宅上，成为商品住宅不可分离的一部分。1992年7月20日国家物价局、建设部、中国人民建设银行发布的《商品住宅价格管理暂行办法》中规定住宅小区的基础设施建设费列入商品住宅的成本，2001年4月4日建设部发布的《商品房销售管理办法》也规定了商品房现售的条件之一是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期”。商品房的通讯设施跟商品房的水电、燃气设施一样都是商品住宅的基础配套设施，这些设施的价格已包含在商品住宅的成本里。也就是说，在商品房买卖合同中，当购房者支付商品住宅的价格时，就意味着购房者也支付了供水、供电、供气、通讯及房屋的门、窗等商品住宅附属物的价格。 我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第87条规定：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，当事人另有约定又不违法的按约定处理”。在商品房买卖中，当商品住宅的所有权转移时，商品住宅附属物的所有权也同时转移。由此不难理解，作为商品住宅附属物的通讯设施应随着商品房所有权的转移而转移，业主取得商品房所有权的同时也取得了该通讯设施的所有权，除非业主和开发商有特别的约定且该约定又不违法。而在本案例中开发商和电信营运商约定，光纤设施所有权归电信营运商所有，也就是说在房地产开发过程中，开发商已人为地设定了商品房附属物的所有权归属。在以后的商品房买卖中，商品房的所有权已经转移，而业主和开发商在没有相关约定的情况下，作为商品房附属物的光纤设施的所有权应随主物的转移而转移。因此，开发商和电信营运商的约定违反了“从物所有权随主物所有权转移”这一基本法律原则，开发商和电信营运商的约定对业主没有约束力。 所有权人为了一定的目的，可以按照自己的意愿来行使所有权，可以对所有物行使直接占有、使用、收益及其他处分行为。在商品房没有售出以前，开发商享有商品房的所有权，他有权和电信营运商约定在商品房上添附其他设施，也有权和相对人约定该添附物所有权的归属，但是这种添附和约定都不能违反相关法律的规定，也不得损害国家、集体和他人的利益。各国立法对行使所有权普遍都设定了一定限制，主要表现为：一、所有权人必须在法律规定范围内行使所有权;二、行使所有权不得损害国家社会公共利益和他人的利益。在本案例中开发商行使所有权时已经损害了将来不特定业主的利益。开发商开发商品房的目的是销售商品房赚取利润，这是毋容置疑的，即使开发商和电信营运商签订合同时还拥有商品房的所有权，但是商品房的所有权最终会转移到业主手上。开发商和电信营运商的这种约定就是为业主设定了一种义务，即业主必须允许电信营运商的财产附和在业主的房子里，开发商和电信营运商的约定很明显侵犯了业主的利益，它剥夺了业主根据有关法律及法律基本原则取得商品房附属物所有权的权利。 我国《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选”。 在本案中，开发商把光纤设施所有权设定为电信营运商所有就等于为业主指定了唯一的电信网络服务经营者。因为，光纤、电话线、水管、电线和燃气管道等基础设施一般都是在商品房交付之前已安装好，业主入住后不大可能投入较多的资金凿开墙体后重新安装。如果已经安装好的光纤设施属于电信营运商所有，那么该电信营运商不可能允许其他的竞争者进来分享他们的“美食”，小区业主也不可能重新选择电信网络服务商，也就无权对电信营运商提供的网络服务进行比较、鉴别和挑选，只能接受该电信营运商提供的包括单方定价在内的垄断经营服务。由此可见，开发商和电信营运商的行为侵害了广大业主的消费选择权，侵害了他们的合法权益。 我国《反不正当竞争法》第12条规定 “经营者、销售商品不得违背购买者意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件” ，本案中开发商在销售商品房时明显搭售了一个不合理的条件，即把本属于业主所有的光纤设施设定为电信营运商所有，而这一条件直接剥夺了商品房购买者自主选择电信网络营运商的权利，导致业主只能接受电信营运商提供的不平等服务，使业主支付了超出市场价格的网络服务费，而得到的可能是较差的服务。 我国《反不正当竞争法》第6条规定“公用企业或其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的竞争”。电信营运商通过取得光纤设施的所有权，从而排挤其他电信营运者参与经营住宅小区的电信网络服务，其本身是一种垄断行为。从本质上说，水电、燃气服务也属于垄断经营，但它具有社会公益性，与通讯服务不具有可比性，其价格不完全受市场供求关系的调整，而主要是由政府物价部门定价。调整其价格时，物价管理部门往往要召开听证会，以听取广大消费者的意见。而通讯服务不具有公益性，其价格应受市场供求关系调整，消费者有权选择通讯服务的经营者，其价格也应由双方协商确定，不应由一方当事人决定。但是在本案中，该小区网络服务的价格完全是由电信营运商决定，小区业主只能接受或拒绝使用，此外没有任何选择的余地。 本案例中导致广大业主利益受到损害的根本原因是电信营运商享有通讯设施的所有权，只要电信营运商不享有通讯设施所有权，其就不可能享有小区通讯服务的独占经营权地位，不可能形成垄断地位。因此，笔者认为应根据“从物所有权随主物所有权转移而转移”的基本原则，通讯设施所有权和其他商品住宅附属物一样随商品住宅所有权的转移而转移，当业主取得商品房所有权时，将毫无疑问地取得一切附属物的所有权。随着市场经济的不断发展完善，以后有可能产生类似的问题。如以前仅有一家有线电话公司，而现在有了三家，在将来就可能会更多。现在仅有一家的煤气公司、电力公司及自来水公司，但是将来政府放开市场后可能会有多家， 形成竞争态势，可能也会出现某个房地产开发商和煤气公司、自来水公司、电力公司约定由这些公司在商品住宅小区安装管线并享有管线的所有权，从而可以在该小区内垄断经营。为了能更好地解决这些问题，笔者认为，开发商在选择安装通讯及其他管线设施时，应该自行出资聘请有关工程公司提供或安装，而不是开发商不出资，由电信营运商或其他水电、煤气公司出资并提供或安装。实际上，象煤气公司在小区安装了煤气管道，业主在使用时要交数千元的初装费，但煤气公司却认为煤气管道的所有权仍属于其所有，这就变成用户出钱安装却没有取得管道所有权，这是于理于法都不合的。通讯设施及其他管线设施的成本应该计入商品住宅的成本，业主支付房价后就已支付了包括通讯在内的管线设施等附属物的价格。这样就可以从根本上阻止了营运商对小区通讯及其他服务的垄断经营地位，保证小区业主的合法权益不受侵犯。 |
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