| 问题 | 存在租赁房屋可以拍卖吗 |
| 释义 | 存在租赁房屋可以依法进行拍卖。私有房屋在租赁期内拍卖交易对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，拍卖所得人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 法律依据： 《民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 一、办公楼租赁纠纷的裁判规则有哪些 1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效； 2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任； 3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效； 4、长期且租赁目的明确的租赁合同中，约定租期未满一方终止合同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款，而非任意解除权条款； 5、法院应结合合同的履行事实、日常经验法则、市场交易主体行为习惯等判断缔约双方是否存在恶意串通； 6、承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同； 7、公产房原承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户； 8、租赁合同中“同时租用、同时终止”条款是对合同解除的约定； 9、承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额； 10、违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费； 11、当事人一方违约，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的，应当由双方共同承担由此产生的风险和造成的损失； 12、约定的违约金过分高于造成的损失的，由主张过分高于损失的当事人承担举证责任； 13、明知发起人为设立公司以自己名义签订合同的合同相对人应向公司追责； 14、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失； 15、特殊身份关系可排除优先购买权的行使； 16、破产清算组可收回职工居住的非住宅公房； 17、租赁合同因征收终止，承租人无权分割补偿款； 18、农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护； 19、因出租人原因解除房屋租赁合同的，形成附合的装饰装修添附物残值赔偿仍应以现实添附物残值价值赔偿承租人； 20、承租人违约将房屋给他人使用，出租人强行收回租赁物并造成承租人损失，该自助行为不是自力救济； 21、以将来确定可发生之事作为解除租赁条件的视为对租赁期限作出了明确约定； 22、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同相对无效，经补正可以认定为有效。 二、房屋租赁合同的注意事项 1、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁(任意解除权)。 2、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 3、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 (1)应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 (2)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 未经出租人同意，改善或者增设他物的，出租人可要求承恢复原状或者赔偿损失。 (3)经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 (1)正常损耗免责权； (2)占有、使用、收益权； (3)买卖不破租赁权，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力； (4)优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内(3个月)通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。否则，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效 (5)共同居住人的继续租赁权，即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 |
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