| 问题 | 房产抵押的法律特征有哪些? |
| 释义 | (1)房地产抵押权具有附属性。房地产抵押权是为了担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主从关系。房地产抵押权以主债权的存在为前提，被担保的主债权有效存在，房地产抵押权才存在，如主债权无效或被撤销，房地产抵押权也随之失效。 (2)房地产抵押权的追及性。在抵押人将抵押房地产转让于他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权，不论抵押房地产由谁所有或占有，抵押权人均可行使追及权，以确保债权得到清偿，新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出议异。 (3)房地产抵押权的物上代位性。指抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上的特征。如因房屋的失灭、损坏、拆除而得到的赔偿金，包括保险金、补偿金、损害赔偿金等，都是抵押房地产的转换物，抵押权人可以对其行使抵押权。 (4)房地产抵押权的优先受偿性。房地产抵押权属物权，优先于债权，附有抵押权的债权优先于未附抵押权的债权而受偿。 事实上，如果房子属于二次抵押，即使第二次签订的抵押合同中没有明确约定房子不能买卖，但是，第一次抵押合同当中对房屋买卖有所限制的，在还没有清偿完相关债务的情况下，抵押的房产是不允许随便卖给他人的，买二手房的时候一定要调查清楚房子是否处于抵押状态。 一、什么情况需要申请抵押权登记 （一）主债权合同、抵押合同的合同要素发生变更的，包括： 1、抵押当事人、债务人姓名或名称、身份证明号码等权利人基本状况变更； 2、变更抵押物（含部分变更）； 3、抵押物坐落的街道、门牌号变更； 4、被担保债权种类、数额、利率、期限、用途等债权合同要素变更； 5、担保主债权的债务人转让债务导致债务人改变的； 6、担保范围变更。 （二）同一房地产上存在多个抵押权时，抵押权顺位变更的。 （三）在建工程竣工并已办理房屋所有权登记的，在建工程抵押变更为房地产抵押权登记的。 （四）最高额抵押合同的最高债权额、债权确定期间变更的。 （五）将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围内的。 |
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