| 问题 | 房贷提前还款的知识汇总 |
| 释义 | 一、提前还贷是否划算 对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1／3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。 二、提前还贷时间 大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。 三、调整利息周期 一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。 外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。 对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。 四、提前还房贷手续费 国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2～3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。 大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3％的手续费，两年后则不收手续费。 外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2％的收费，两年后收费降至1％，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。 个人无担保贷款的提前还款手续费大多为免费或只收取1个月贷款利息的罚息。而即便是在手续费较高的部分股份制银行，提前还款也只按照提前还款金额的2％－3％（贷款后1年内还款）来收取手续费。 五、提前还贷利息计算 可用提前还款计算器计算。只需输入一些关键性的信息，比如原贷款金额、原贷款年限等，就可以计算出提前还款之后每月要还的月供和节省的利息。 等额本息还款法计算公式：按月等额本息还款＝贷款本金×月利率＋贷款本金×月利率／（1＋月利率）还款期限－1 六、提前还款利率计算公式 利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。 其计算公式是：利息率＝利息量÷本金÷时间×100％。 利率指一定时期内利息与本金的比率，是决定利息多少的因素与衡量标准。利率作为资金的价格，决定和影响的因素很多、很复杂，利率水平最终是由各种因素的综合影响所决定的。首先，利率分别受到产业的平均利润水平、货币的供给与需求状况、经济发展的状况的决定因素的影响，其次，又受到物价水平、利率管制、国际经济状况和货币政策的影响。 七、房贷提前还贷的注意事项 1．借款人在办理提前还款时需要注意的事项有： （1）通常情况下借款人需提前一个月向贷款行申请办理提前还款。 （2）还款金额为一万元的整数倍。 （3）关于违约金的规定。 目前大多数银行规定借款人在贷款期限满一年后才可以申请办理提前还款的，并且不收取违约金（具体咨询银行，每家银行规定略有不同）。 所以在办理提前还款之前请咨询贷款行关于第（1）和（3）条的规定。 2．借款人在银行约定的时间，携带身份证、产权证（土地证）、贷款合同及提前还款申请表到贷款行办理提前还款手续。 八、不宜提前还贷情形 1、签订贷款合同的时候享受7折到8．5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。 2、等额本金还款期已过1／3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1／3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 |
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