| 问题 | 违约金计算时间重叠时数额的确定 |
| 释义 | 对于振川公司未交付实物房屋的违约责任，双方在合同中已有约定,振川公司应按约支付。但对于振川公司未交付房屋权利的违约金的计算标准，双方在合同中未作约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 由于本案的双方当事人对逾期交付房屋权利的违约金计算标准未作约定，又因开发商逾期办理小产证的违约行为给杨某等造成的损失数额也难以确定，故杨某等要求参照司法解释确定的违约金计算标准，确定振川公司的损失赔偿责任符合司法解释的适用条件。但考虑到依据司法解释确定的损失计算标准高于开发商未交付实物房屋所约定的违约金计算标准，逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利违约金的计算在时间上发生重叠，适用约定标准确定的逾期交付实物房屋的违约金数额中，实际上包含逾期交付权利之日始所应承担的逾期交付实物房屋的违约金数额。而目前我国的违约金制度仍以赔偿损失为主，惩罚性为辅。故法院在裁判时应从适当处罚兼公平原则出发，在发生违约金计算时间重叠时起，采用由违约方承担数额较高的计算标准的违约金来适当调整和平衡双方的利益。如此,一方面保护了当事人的合法权益，另一方面也有利于促进房地产行业健康有序地发展。 一、房屋买卖能延期交房多久 房屋买卖延期交房不存在一般多久的说法，排除因不可抗力导致的延期，只要超过约定的交房日期，就开始计算违约金，超过三个月，购房者有权要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第四百七十五条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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