| 问题 | 房地产项目土地使用税计算 |
| 释义 | (一)建造期间土地使用税 1、建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段的计税起始时间，依据两个文件进行判断。《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： (1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税; (2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税2006186号)第二条第一款规定： (1)以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税; (2)合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 2、房地产企业缴纳土地使用税的起始日一般是 (1)以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税; (2)合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。注意：缴纳土地使用税的时间不以办证日期、交付土地的日期、付款日期为开始缴纳时间! (二)建造期间土地使用税计税依据1.总计税面积的确定房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据《城镇土地使用税暂行条例》第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字1988015号)第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。 2.免税面积的扣除 (1)经济适用房用地和廉租房用地面积扣除《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》(财税201452号)第一条规定：对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。 (三)建造期间应纳税额应纳税额单位税额×(总计税面积-免税面积)。 |
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