| 问题 | 关于小产权房的问题 |
| 释义 | 我们都知道，小产权房现在已经被彻底否定了，但我想请教一下：如果农村里为改善农民居住条件，在集体建设用地上建起“商品房”(暂且这么称呼)，然后把房子只卖给本村人，这样算不算是违反法规的? 律师： 1、村居住宅、宅基地一般只能在本村居集体经济组织内流转，你们家是该村居的人，法律上允许的。 2、你们的房子占用的集体建设用地，应该符合城乡规划，如果符合建设程序，且没有卖给外边的人，是可以办理合法产权。所以，不能断定没有产权。 3、小产权是指这类房子卖给了村外的人，他们得不到合法有效的产权证件。有时候村镇给他们的证件，那是无效的。有的直接就是一纸合同。 4、如果你们的房子是集体建设用地，符合用地规划。你们未经批准建设了，是违法建设。如果你们补办规划手续，则就不是违法法规了。所以，不必担心，应该可以改正。 一、有乡镇保护，没有国家保护 小产权房没交国家土地出让金，所以价格便宜，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策，国土部严令禁止登记发证。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定：小产权房不得登记发证。 《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。 《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。 你说你手里有户口本，就是《意见》中指出的借户籍制度改革的产物，这是国家明令禁止发证的。当然，如果你有过硬的关系，房产证也不是办不下来。如果你关系一般，想办证就算了，这样的房子，住着又能有多大的风险？抵押贷款是不可能的，以后转卖掉也不难，毕竟便宜会有人接手的，至于其他的风险，特别是遇到拆迁时，怎么算？各地有各地的政策，不好说。因为你手里没有受国家保护的权利证书，打起官司来是不受法律保护的，所以这总是一个心病。 只要是商品房都有可分割的土地使用证，他可能是证件不全，或是土地的问题 买房说法不对，就是几十层的高层里的每一间房屋都有相应的土地证。但是现在很多新房子土地和住宅合为一个证书，不再有单独的土地证了。 房屋的产权和土地使用权必须到房产局和国土资源局进行登记而取得产权，你没有办理变更登记，只是私下签订合同，是无效的，没有法律效力。 分两种情况，一种是可以过户的情况，如房产证可以办理正常的过户流程，在房产证过户流程完成后，凭新领取的房产证直接到土地局办理土地证即可；另外一种情况是无法办理正常的房产证过户，如果是这种情况，因多种原因，是无法办理土地证的。 二、小产权房屋买卖合同有效的吗 1、合法小产权房屋买卖合同的法律效力 合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。 （1）这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。 （2）对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为，尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。 从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《民法典》。合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。 2、违法小产权房屋买卖合同的法律效力 违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。 （1）违法小产权房的合同无效说 作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。 而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定小产权房屋买卖合同有效相当于变相鼓励违法建设，故应以认定无效为基本原则。 （2）违法小产权房的合同效力待定说 《中华人民共和国民法典》规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类小产权房屋的所有权和处分权，小产权房屋买卖合同自然处于效力待定状态。 也就是说，小产权房屋买卖合同订立之后，小产权房的违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法小产权房从违法转为合法，小产权房屋买卖合同的效力得以补正而有效；相反，如果小产权房严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，小产权房屋买卖合同就归于无效。 |
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