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问题 上海二手房交易流程是怎样的?
释义
    法律分析：
    一、上海个人二手房的交易流程分为“无需贷款的”和“需要贷款的”
    （一）无需贷款的上海二手房买卖流程为：
    1、卖方到中介挂牌。（一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可）
    2、买方有初步意向，中介带其看房。
    3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。（中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出）（买方应注意意向金何时转化为定金）
    4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。
    5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”（确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等）
    6、中介公司尽快将意向金交至卖方（最好约上买方一起），此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。
    7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。（成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等）；（中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改）
    8、双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印（一般至少需要五本），双方亲笔签署，合同即时生效。
    9、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费（买卖双方各交房价的1%），去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。
    10、20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。
    注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。
    （二）需要贷款的二手房买卖流程
    1、卖方到中介挂牌。（一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可）
    2、买方有初步意向，中介带其看房。
    3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。（中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出）（买方应注意意向金何时转化为定金）
    4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。
    5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”（确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等）
    6、中介公司尽快将意向金交至卖方（最好约上买方一起），此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。
    7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。（成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等）；（中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改）
    8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件（将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格），防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。
    房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：
    （1）主贷人资信很好（年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑），一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续（若卖方有时间也愿意配合更好）。
    （2）主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。
    9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。
    10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。
    11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》。
    房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。
    12、银行放款至卖方指定帐户。
    二、个人二手房交易需要满足的条件如下：
    1、取得房屋所有权证；
    2、共有人同意出售的声明；
    3、承租方放弃优先购房的声明；
    4、房屋未设立抵押权；
    5、与产权单位不存在限制出售约定。
    三、个人二手房交易的注意事项：
    1、房屋手续是否齐全；
    2、房屋产权是否明晰；
    3、交易房屋是否在租；
    4、土地情况是否清晰。
    总而言之，个人二手房交易一般需要取得房屋所有权证、共有人同意出售的声明等，然后进行登记、看房、谈论价格、签订合同等流程。还需注意交易的时候观察房屋手续是否齐全。
    法律依据：
    《城市房地产转让管理规定》
    第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
    （一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
    （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
    （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
    （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
    （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
    （六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
    
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更新时间：2024/12/26 16:18:26