| 问题 | 房屋租赁合同解除时间如何确定? |
| 释义 | 房屋租赁合同解除的时间确定为合同终止之日或解除通知到达之日。房屋租赁合同到期的，租赁关系终止；房屋租赁合同未到期的可以双方协商一致进行解除，或者在合同中约定或法定的解除条件发生后一方向另一方送达退房通知，通知到达之时解除房屋租赁合同。 一、房子发霉租客可以解约吗 退房意味着要单方解除合同如果想要单方提前终止合同，那么需要符合法定的解除条件。若房屋发霉导致人无法入住等情况，因不可抗力导致合同无法继续履行以及第4款、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，也即根本性违约，则可以解除。但是，此时必须要证明，房屋发霉的程度已经达到无法正常居住的情形。或者也可以在支付一部分的违约金之后，解除合同退房。 另外，在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提前1个月通知对方，否则就属于违约（合同另有约定除外），对方当事人有权要求其支付违约金，租房合同中对违约金有约定（租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的）、则按约定的违约金比例支付。 二、不同情形下合同解除时间 具有规范依据的合同解除分类大体有四，分别为：协商解除、意定解除、法定解除、违约方起诉解除。围绕上述四种合同解除分类，分别探讨合同的解除时间，才具有意义。 （一）协商解除情形下合同的解除时间 协商解除是指发生一定情形后，合同当事人就解除原合同事宜达成新的合同，即此时需要当事人在原合同内容之外，达成新的合意。准此以言，协商解除合同情形下，除可以达成解除合意之日为原合同的解除时间外，从尊重私法自治的角度，亦应当允许合同双方将原合同解除时间作为解除合意的内容。是故，前者的合同解除时间为合意达成之日，后者的合同解除时间为双方协商或认可的某一具体日期。 （二）意定解除和法定解除情形下合同的解除时间 意定解除是指合同当事人预先在合同中约定若干情形，当出现约定情形时一方或双方有权解除合同。法定解除是指直接由法律规定的当事人可以解除合同的情形，该等情形不需要当事人另行在合同中进行约定，出现该等情形时当事人有权解除合同。虽然意定解除与协商解除均存在当事人意思自治的内容，但意定解除在原合同之外不成立新的合同，所依解除合同之情形也源于当事人的事前约定。出现意定解除和法定解除的情形，也不当然产生合同解除的效果，需以享有解除权的一方行使合同解除权，即一方向另一方发出解除合同的通知。 从《民法典》“合同自通知到达对方时解除”的文字表述来看，似乎通知到对方之日，就是合同的解除时间。合同解除权为形成权，系单方法律行为，一经到达受领人即产生法律效果，然则实际情况并不如此简单，实践中至少会出现以下四种可能的情形： 1、一方向另一方发出解除合同的通知，但未明确解除时间； 2、一方向另一方发出解除合同的通知，并明确解除时间； 3、一方向另一方发出通知，告知另一方在一定期限内给付一定行为，否则解除合同； 4、一方未向另一方发出解除合同的通知，直接以起诉或仲裁的方式要求解除合同。 三、租赁纠纷打什么官司最权威 1、房屋租赁行为发生纠纷的，当事人可以申请房屋管理机关进行调处，未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，在未完善手续之前不进行调处。2、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出，申请时未提供书面申请的应及时补交。3、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后，应在确定调解会的时间和地点，并通知租赁双方当事人。4、调解之后按具体情况作以下处理：如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书；调解达不成一致的，则终止调解，当事人通过法律途径解决纠纷；如一方或双方当事人不到场参加调解，应终止调解，若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。5、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》，申请应以书面形式提出；并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后，对规定的，向承租方应发出《期限迁出通知书》，承租人仍不迁出的，出租方应通过法律途径解决纠纷。6、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的，若承租人已不实际使用出租房屋，出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的，可以申请房屋租赁管理机关到场见证，该申请应以书面形式提出，并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料；经核实有关情况后，房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单，有出租方及到场有关单位签章，对清点的财务租方应妥善保管。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 |
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