| 问题 | 秋千损坏造成人身伤害物业公司能否免责？ |
| 释义 | 问：我们小区内有个秋千，不知什么时候秋千坏了，物业公司就在旁边树了个“秋千已坏，不得使用”的牌子。前些天我女儿(8岁)去玩这个秋千时绳索断了，我女儿摔了下来，造成脚关节骨折。物业公司说他们已树了个禁止使用的牌子，是因为家长没有照顾好小孩才造成的，应由家长负责，这种说法对吗？ 答：我认为这种说法是不对的。物业公司对小区的设施有责任定期检查、维护或及时抢修，设施不能正常使用的，物业公司应及时排除妨碍。这家物业公司尽管树了一个标牌来禁止他人使用秋千，但不能因为树了个牌子就免除维修的责任，物业公司也应预见到小孩不识字而使用秋千造成伤害，可见，其过错是明显的。由于物业公司没有及时维修秋千，给你的女儿造成伤害，应当承担损害赔偿责任。 一、小区房屋外墙瓷砖掉落伤人责任由谁承担 建筑物脱落、坠落致人损害的构成要件有： 一是：存在损害事实，即因侵权行为导致的损害，包括财产损失、人身损失和精神损失等，只要损害造成他人人身和财产利益受到损失，并且此类损失具有可补救性和确定性就应追究责任。 二是：损害事实是由建筑物脱落、坠落造成的，如果是由于其他原因，比如行为人故意致使建筑物脱落造成损害的，则应当由行为人承担责任。 三是：受害人受到损害的事实与建筑物脱落、坠落存在因果关系，这种关系即包括直接的因果关系，如因建筑物脱落、坠落直接造成人身或财产损害；也包括间接的因果关系，如建筑物脱落、坠落并未直接造成受害人人身、财产损害，但由此引发他人造成损害的，也应认定为存在因果关系。 四是：物件所有人、管理人或使用人不能证明自己对物件脱落、坠落没有过错，这是对建筑物脱落、坠落造成损害的归责原则的规定，即过错推定原则。过错推定的方法是依据法律规定推定加害人有过错，然后由加害人就自己不存在过错承担举证责任。 该案房屋外墙面脱落，该外墙面系整栋建筑物的外墙面，依法应属该栋建筑物全体业主的共有部分，业主对此享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。但是本案事故楼业主已经将建筑物维修事项委托给了物业公司，并缴纳了物业管理费，因此物业公司应定期对小区设备、设施等进行检查维修，本案物业管理公司因管理不善导致建筑物的瓷砖脱落，故应对由此造成的损失承担责任。 二、物业管理合同有哪些注意事项 1、要明确业主委员会的权利。除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权。但是，如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。因此，业主委员会在和物业公司签合同时，可以约定物业公司在收取物业费后，将该费用存于业主委员会的账户，由业主委员会根据小区费用的支出情况分期拨付给物业公司；业主委员会对物业公司的财务具有调查权和监督权、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。 2、要明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务。这里需要提醒的是，合同中还尽可能的明确违约责任，例如因保安失职，导致业主的物品被盗等问题，物业公司应如何承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，都必须有明确的记录，并向业主委员会公开全部的账簿等义务，如果不公开，则承担何种违约责任。 |
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