| 问题 | 买卖不破租赁如何交付租金 |
| 释义 | 签订买卖合同后，房屋的归属权就转给买方了，租房只有房屋使用权而无所有权，所以租金给与买方。此处应注意合同签订时间，和租房到期时间。租房到期在合同签订前，租金属于卖方。 租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定，买受人不能佯装一无所知，借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金，对买受人是由约束力的，买受人可以不当得利向出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明，举证责任基本完成；须注意，买受人通知承租人向买受人支付租金后，承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。 现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。 一、不能适用买卖不破租赁原则的情况有什么？ 1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。 查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。 3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。 租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。 |
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