| 问题 | 监事会委员应当具备的条件 |
| 释义 | 1、已经缴清业委会自管期间的管理费、水电费的业主优先； 2、采取推荐报名方式参选的业主应当由10名以上业主推荐，签名推荐的业主在具有第1条的条件的情况下，在报名人数超出预定人数的情况下，优先接纳； 3、采取自荐报名方式参选的业主，应当具有空余（业余）时间，参加业委会、监事会会议及工作，每周可以安排时间（下班后或者休息日）参加。 4、采取自荐报名方式参选的业主，必须是前期参加过小区义工工作或者曾经捐款、捐物的业主（含楼长、副楼长），同时也最好具备第1条的条件； 5、参选人员本人及其近亲属在业委会成立后未在为本小区区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职或者具有利害关系的。 一、业主委员会成员候选人怎么产生 业主委员会成员候选人通过下列方式产生：社区党组织、社区居委会推荐；业主大会筹备组推荐；业主自荐或者联名推荐。 业主委员会成员候选人由街道办事处、乡镇人民政府审核，并将审核结果公示。选举业主委员会成员时，应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员和候补成员须满足法定得票比例，按照得票多少顺序当选。业主委员会成员缺员时，应当由符合法定条件的候补成员按得票多少顺序递补。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，由社区党组织推荐业主委员会主任、副主任候选人，经业主委员会成员推选产生主任、副主任。 二、业委会如何与物业签订合同 业主委员会可以与物业服务企业签订《物业服务合同》，需要注意以下问题： 1、物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。《物业服务收费管理办法》第九条规定：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 2、注意程序合法性。物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3、注意明确和细化双方各自的权利和义务。物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有： （1）收益归属：车库、车位、经营用房出租的收益归属，公共部位广告收益归属，其他公共部位收益的归属等，需要作出相应的规定。 （2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费等。 （3）细化条款：某些概括性条款，应当加以细化，合同约定得越明确越细致，越有利于合同双方实现权利、履行义务。 （4）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确合同双方在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外不得提前解除合同。 （5）合同终止后的交接：应对物业服务企业在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式进行说明，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。 4、注意明确违约责任。要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况。 |
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