| 问题 | 建筑物及其附属设施的管理方式 |
| 释义 | 《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式： 一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理； 二是业主自行管理。故本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 一、建筑物及其附属设施包含哪些东西 建筑物是指建筑物的主体部分，如房屋主体。 建筑物附属设施是指建筑物的附属设施设备，如房屋的给排水设施、配电设施等辅助设施。 建筑物及其附属设施包括建筑物的主体及其所有的配套附属设施，房屋、建筑及附属设施包括：电梯、空调、安防设备、照明设备、消防设备、监控设备、综合布线、弱电系统、给排水设备、暖气、卫生、通讯、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。此外，还应包括同房屋不可分割的室外扶梯、天桥、水箱、冷暖气设备、中央空调（不包括窗式空调）、下水道、消防设施、舞台以及电灯网、电话网等项。 二、物业管理合同要明确哪些内容 通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理。城市新建住宅小区管理办法第5条规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理合同应当明确： （一）管理项目； （二）管理内容； （三）管理费用； （四）双方权利和义务； （五）合同期限； （六）违约责任等。 物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。 |
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