| 问题 | “营改增”是什么，“营改增”后增值税怎么算 |
| 释义 | “营改增”对二手房交易中的卖方有影响。在实施“营改增”之后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少。但对每个二手房卖方来说，“营改增”后，税收政策有哪些变化？增值税如何缴纳？ 一、“营改增”是什么？“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。财政部、国家税务总局规定自2018年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。在2018年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。 二、“营改增”后，税收政策有什么变化？ 1、“营改增”后，二手房交易税费种类发生变化“营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。 2、“营改增”后，计税基数有小变化？大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则：每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价（网签价格：网管局系统里体现的成交价；核定价格：区域最低过户指导价）。 三、“营改增”后，增值税怎么算？ （1）销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同房屋之前营业税现在增值税北上广深其他地区不满2年总价5．6％全额征收：总价（1＋5％）5．6％总价（1＋5％）5．6％满2年及以下普宅免征免征免征非普宅、非住宅（总价－之前购入价）5．6％差额征收：（总价－之前购入价）（1＋5％）5．6％免征说明：总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。5．6％是指增值税（营业税）税率5％＋其它附加费税平均税率0．6％（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0．6％，远郊区县为0．55％）。北上广深计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以＂购房发票金额＂与＂契税票计税依据＂取高值。 2、销售方为非自然人说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。 3、什么是＂普宅＂和＂非普宅＂？满足以下A或B或C即可认定为＂普通住宅＂，否则划分为＂非普通住宅＂A．房屋产权证明标注的种类为＂历史文化街区中的腾退私房＂、＂绿化隔离地区农民安置住房＂、＂安居房＂、＂康居房＂、＂合作社集资建设住房＂、＂危改回迁房＂、＂已购公有住房＂。B．同时满足以下几个条件：容积率在1．0（含）以上；建筑面积在140平方米（含）以下；单价（1＋5％）或总价（1＋5％）政策指导价（遵循孰高原则）。C．同时满足以下几个条件：房屋类型为＂平房＂；单价（1＋5％）或总价（1＋5％）政策指导价（遵循孰高原则）。 |
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