| 问题 | 二手房交易中评估主要考虑哪些因素? |
| 释义 | 众所周知，影响二手房价格的因素有以下两种：房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。 (一)区域因素。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。这些区域因素主要有哪些呢?一般包括如下方面： 1、基础设施与公益设施是否成熟; 2、交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况; 3、人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。 (二)个别因素。个别因素主要是指物业的结构、房型等。具体有： 1、房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格; 2、房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况，也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。 3、房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。 以上列举的区域因素和个别因素都会在一定程度上影响二手房的价格，因为成为评估过程中需要考虑的因素。在这里有必要提醒广大购房者注意的是，二手房交易中需要评估的情形既包括客观需要也包括主观需要。因而在一定程度上，二手房交易的评估并非完全由客观决定。在某些情况下，如果购房者认为必须评估，才能知道其真实的价格，可以和卖房者进行协商，确定评估的具体事项。这是购房者争取主动权的一种很好的方式。 一、房屋评估主要因素包括哪些 1、区域因素 区域因素：主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。 2、房屋因素 房屋因素：房屋的成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。另外，虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修5年以上的价值基本上降为零。此外，房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等，对房屋价格都有一定的影响。 3、市场因素 市场因素：房源多，价格平衡，自然房子要便宜一些；相反，则要贵一些。 |
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