| 问题 | 买房验资盛行的原因 |
| 释义 | 对于一线城市的房地产市场而言，验资楼盘都有一个共同之处，就是前期攒客比较多。因此，开发商有足够余地锁定精准客户，把有实力的、购买意愿强烈的客户挑选出来，即使有一些客户无法接受这种形式，导致客户流失，开发商也不会太在意。如果总排号客户基数小，也就经不起验资了。因此目前北京市场验资项目增多以及向刚需项目蔓延，体现出当前楼市供需矛盾拉紧的事实。 而对于一些二三线城市同样出现的验资情况，与一线城市又不相同。在开发商对定价和客户资源都不好把握的情况下，必须试探一下市场对这个盘的认可度。以前可以交认购金，现在政府明令禁止后，开发商必须采取新的途径来摸清市场，因此验资就成了首选。 一、如何避免买烂尾楼 1、综合考察开发商实力 开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是最低的。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。 2、考察开发商的信誉 那么有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？也不一定！特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。 3、了解项目楼盘的手续 可以合法出售的房子，其项目应该五证齐全。五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。 购买五证齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果五证不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。 4、把握合适的购房时机 据统计，房屋主体工程已经完成2／3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。 二、经营性物业抵押贷款的风险 1、握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。 2、把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。 3、把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。 《民法典》第三百九十四条【抵押权的定义】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 |
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